가교부동산연구소

부동산 계약 전 필수 확인, '무자격 불법 중개' 구별법과 공제증서 효력

부동산 계약서를 작성하실 때 사무실 명패나 명함만 보고 그냥 믿고 진행하시는 분들이 의외로 많아요. 그런데 요즘도 무자격자가 버젓이 중개 행위를 하다가 적발되는 사례가 종종 뉴스에 나옵니다. 이런 무자격 중개를 통해 계약했다가 사고가 나면, 나중에 피해를 구제받기가 훨씬 까다로워질 수 있어요. 오늘은 개업·소속공인중개사를 어떻게 확인하는지, 공제증서는 왜 중요한지, 그리고 실제 중개사고가 발생했을 때 공제금을 청구하는 절차까지 정리해 드릴게요. 왜 자격 확인부터 해야 할까요 공인중개사법상 중개 행위는 반드시 등록된 개업공인중개사나 그 소속공인중개사만 할 수 있어요. 그런데 현장에서는 중개보조원이 마치 공인중개사인 것처럼 계약을 진행하거나, 아예 자격 없는 사람이 사무실을 차려놓고 영업하는 경우가 있습니다..

부동산 '채무인수' 거래, 근저당 승계할 때 꼭 알아야 할 주의사항

매매 상담을 하다 보면 "기존 대출을 그대로 안고 사는 게 유리하지 않나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 매도인의 주택담보대출을 매수인이 그대로 이어받는 방식, 이른바 채무인수 거래인데요. 대출 갈아타는 번거로움도 줄이고 금리 조건이 유리한 경우도 있어서 종종 선택되는 방식이지만, 구조를 정확히 이해하지 못하고 진행했다가 낭패를 보시는 경우가 있어요. 오늘은 이행적 채무인수와 면책적 채무인수의 차이, 은행 승인 절차, 매매대금 정산 방법까지 정리해 드릴게요. 채무인수란 무엇인가요? 채무인수는 매도인이 은행에서 빌린 주택담보대출을 매수인이 그대로 넘겨받아 앞으로의 대출금 상환 의무를 지는 방식이에요. 매수인 입장에서는 새로 대출을 일으키는 것보다 취급수수료나 중도상환수수료를 아낄 수 있고, 기존 대출..

전세 계약 전 꼭 확인 할, 임대인 '국세·지방세 완납증명서' 요구 및 조회 방법

전세 계약 상담을 해 드리다 보면 등기부등본이나 보증보험만 확인하시고 정작 임대인의 세금 체납 여부는 놓치시는 분들이 정말 많아요. 그런데 이 부분이 생각보다 훨씬 무섭습니다. 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태라면, 내 보증금이 세금보다도 뒤로 밀려서 한 푼도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있거든요. 오늘은 왜 이 확인이 필수인지, 그리고 실제로 어떻게 조회하고 요구할 수 있는지 정리해 드릴게요. 왜 임대인 세금 체납이 내 보증금을 위협할까요 세금은 원칙적으로 다른 채권보다 우선해서 징수되는 '조세채권 우선원칙'이 적용됩니다. 쉽게 말해 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태에서 집이 경매나 공매로 넘어가면, 낙찰 대금에서 밀린 세금부터 먼저 빠져나가고 그다음에 남는 돈으로 임차인의 보증금을 돌려주는..

경매 낙찰 후 잔금 납부와 함께 챙겨야 할 '인도명령' 완벽 가이드

경매로 부동산을 낙찰받으신 분들이 의외로 놓치기 쉬운 절차가 하나 있어요. 바로 잔금을 납부하는 것과 동시에 진행해야 하는 인도명령 신청입니다. "낙찰받았으니 이제 내 집이지"라고만 생각하시다가, 정작 기존 점유자를 어떻게 내보내야 할지 몰라 발만 동동 구르시는 분들을 실무에서 정말 많이 봤어요. 오늘은 인도명령을 누구에게, 언제까지 신청할 수 있는지, 그리고 인도명령이 안 통하는 예외 상황까지 정리해 드릴게요. 인도명령이란 무엇인가요? 인도명령은 경매로 부동산을 낙찰받은 사람이 별도의 소송 절차 없이, 법원에 신청만으로 기존 점유자를 내보낼 수 있게 해주는 간이 절차예요. 원래대로라면 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 하는데, 이 소송은 짧아도 몇 개월, 길면 1년 가까이 걸릴 수 있습니다. 그런데 ..

소송 전 필수 조치, '부동산 처분금지가처분' 신청 목적과 효력 완벽 정리

부동산 매매계약을 맺었는데 상대방이 딴마음을 먹고 다른 사람에게 팔아버리거나 담보로 잡혀버리면 어떻게 될까요? 소유권 이전 등기 소송을 준비 중이신 분들이라면 반드시 알아두셔야 하는 게 바로 처분금지가처분입니다. 오늘은 이 제도가 왜 필요한지, 어떤 효력이 있는지, 그리고 가처분이 걸린 부동산을 거래할 때 어떤 위험이 있는지까지 정리해 드릴게요. 왜 소송 전에 가처분부터 걸어야 할까요 부동산 소유권 이전 등기 청구 소송은 짧게는 몇 개월, 길게는 1년 이상 걸리는 경우가 흔합니다. 문제는 이 소송이 진행되는 동안 상대방(피고)이 얼마든지 해당 부동산을 제삼자에게 팔거나, 근저당을 설정하거나, 다른 사람 명의로 옮겨버릴 수 있다는 점이에요.만약 이런 일이 실제로 벌어지면 어떻게 될까요? 나중에 소송에서 승..

땅을 보러 다니다 보면 도로에 전혀 접해있지 않은 이른바 '맹지'를 만나는 경우가 있어요. 이런 땅은 개발도, 매매도 쉽지 않다 보니 시세보다 훨씬 저렴하게 나오는 경우가 많은데요, 이때 꼭 알아두셔야 하는 게 바로 주위토지통행권입니다. 오늘은 이 권리가 어떤 조건에서 인정되는지, 통행로는 어떻게 정해지는지, 그리고 땅 주인에게 지급해야 하는 통행료는 어떻게 계산되는지까지 정리해 드릴게요. 주위토지통행권이란 무엇인가요? 주위토지통행권은 민법 제219조에 규정된 권리로, 어떤 토지가 다른 사람 소유의 땅에 둘러싸여 공로, 즉 공공도로로 나갈 통로가 없을 때 그 주변 토지를 통행할 수 있도록 인정해 주는 권리예요. 쉽게 말해 맹지 소유자가 아예 밖으로 나갈 방법이 없다면 법이 최소한의 통행 길을 열어주는 셈..

경매 물건을 알아보다 보면 등기부등본에는 없는데도 "유치권 행사 중"이라는 현수막이 걸린 건물을 종종 보게 되실 거예요. 처음 접하시는 분들은 이게 뭔지, 진짜 권리가 있는 건지 당황하시는 경우가 많습니다. 오늘은 실무에서 자주 헷갈려하시는 유치권의 개념부터 진위 판별법, 그리고 허위 유치권을 만났을 때 대응 방법까지 정리해 드릴게요. 유치권이란 무엇인가요? 유치권은 쉽게 말해 "내가 이 물건에 들인 돈을 받을 때까지는 못 내준다"라고 버틸 수 있는 권리예요. 예를 들어 건물 공사를 해준 업체가 공사비를 못 받았다면, 공사비를 받을 때까지 건물을 점유하면서 넘겨주지 않을 수 있는 거죠. 문제는 이 권리가 등기부등본에 기재되지 않는다는 점이에요. 그래서 경매로 낙찰받으신 분들이 나중에야 유치권 신고를 발견..

안녕하세요, 현장에서 상가 임대차 계약을 많이 다루고 있는 공인중개사입니다. 상담을 하다 보면 임차인분들이 가장 많이 헷갈려하시는 부분이 바로 권리금 회수 문제예요. "권리금은 그냥 알아서 주고받는 관행 아니냐"고 생각하시는 분들이 많은데, 사실 이건 상가건물 임대차보호법으로 명확하게 보호받는 권리입니다. 계약이 끝날 때가 다 되어서야 부랴부랴 저를 찾아오시는 분들도 적지 않은데, 조금만 미리 알고 계셨더라면 훨씬 여유롭게 대응하실 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 들 때가 많아요. 오늘은 실무에서 자주 받는 질문을 중심으로, 최대한 쉽게 풀어서 설명해드릴게요. 1. 권리금, 언제까지 보호받을 수 있나요? 권리금이란 임차인이 영업하면서 쌓은 시설, 단골손님, 자리 덕분에 생긴 영업상 이점 같은 걸 다음 임차..

아파트 청약에 당첨되었지만 사정이 생겨 분양권을 팔아야 하거나, 반대로 분양권을 매입해 새 아파트에 입주하고 싶은 분들이라면 전매 절차와 세금 문제를 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 분양권은 일반 부동산 매매와 절차가 다르고, 특히 양도소득세율이 상당히 높게 적용될 수 있어 사전 계산이 중요합니다. 오늘은 분양권 전매 제한 기간, 프리미엄 양도세 산정 방식, 명의 변경 절차까지 정리해 보겠습니다. 1. 분양권 전매 제한 기간부터 확인하세요 분양권을 팔고 싶어도 전매 제한 기간이 지나지 않았다면 거래 자체가 불가능합니다. 전매 제한 기간은 지역(투기과열지구, 조정대상지역, 그 외 지역), 공공택지 여부, 분양가 상한제 적용 여부에 따라 다르게 적용되며, 정부 정책에 따라 수시로 조정되어 왔습니다. 전매가 ..

재개발, 재건축 투자를 고려할 때 가장 헷갈리는 부분이 바로 '추가분담금'입니다. 같은 단지 안에서도 어떤 조합원은 분담금을 더 내고, 어떤 조합원은 오히려 환급을 받는 경우가 있는데, 이는 감정평가액과 비례율, 권리가액이라는 개념을 이해하지 못하면 쉽게 헷갈릴 수밖에 없습니다. 오늘은 이 핵심 개념들과 추가분담금 계산 구조를 정리해 보겠습니다. 1. 재개발·재건축 사업의 기본 구조 재개발·재건축 사업은 기존 조합원들의 부동산(토지·건물)을 철거하고 새 아파트를 지어, 조합원들에게 새 아파트를 배정하는 방식으로 진행됩니다. 이때 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 돈을 더 내야 하는지, 혹은 오히려 돈을 돌려받는지를 결정하는 것이 바로 '권리가액'과 '조합원 분양가'의 차이입니다. 2. 감정평가액..