감동드림세하빠

단독주택을 '근생'으로 용도변경하면 다 좋다고?

'분좋카'를 찾아 다니는 사람들이 많아지고 있는 요즘입니다. 럭셔리한 분위기에서 담소를 나누며 커피와 베이커리를 곁들이는 공간이 스타벅스에서 도심 외곽 대형 카페로 이동하고 있는 것이 트렌드인 것 같습니다. 이와는 살짝 거리가 있지만 도심 안에서 오래된 단독주택을 개조하여 분위기 좋은 카페로 탈바꿈한 곳도 기하급수적으로 많아졌습니다. 어디 어디 카페골목 하면 대부분 이런 주택을 개조하여 카페로 만들거나 공장을 개조하여 카페를 만들거나 하는 경우입니다. 오늘은 제가 활동하는 인천광역시 미추홀구 오래된 단독주택을 카페로 개조하여 사용하는 경우를 실전에서 중개한 사례를 곁들여 좋은점과 주의할 점을 정리해 보겠습니다. 주거용 부동산을 상업용으로 변경하는 과정은 단순한 리모델링이 아닌 법적·행정적 검토가 필수적..

상가건물은 왜 전속중개계약이 필요할까? (실전 사례)

원룸 시장이 가장 활발하게 발달해 있고, 건물의 매매가 평균이 우리나라에서 가장 높은 강남 일대는 부동산 시장이 정말 분주합니다. 부동산 중개업 안에서도 주거용, 상업용, 건물 매매 등 모든 분야에서 가장 경쟁이 심한 곳이기도 합니다. 지금은 인터넷 플랫폼과 개인 방송, 개인 사이트가 워낙 많이 있어서 인터넷 위주의 시장이라고 봐도 무방하지만 예전에는 일간지에 건물 매매 광고를 하는게 주를 이루었습니다. 고급 승용차를 타고 건물 매매 전문 부동산을 방문해서 손님인척 물건 정보를 얻으러 다니는 소위 '브로커'도 굉장히 많았습니다. 물론, 지금도 그런 사람이 있긴 하지만 예전 같지는 않습니다. 워낙 인터넷 시장이 발달하다 보니 투명하게 오픈되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 투명하게 공개되고 투명하게 경쟁하..

부동산 광고, 애매한 부분과 '입주 날짜' 정확한 표기법

부동산 경기 둔화로 다들 힘든 시간을 보내고 있을거라 생각됩니다. 인천 미추홀구에서 부동산 중개업을 하고 있는 저는 전세사기가 가장 많이 일어난 동네다 보니 어려운 경기를 더욱 실감하고 있습니다. 어려운 경기속에서도 부동산 허위매물 근절을 위한 표시광고법은 꼭 지켜야 한다고 생각합니다. 애매한 표현으로 실제로 과태료 처분을 받은 경험을 토대로 최근 더욱 강화되고 있는 '인터넷 광고 규제'와 애매하여 혼돈하기 쉬운 표현들을 소개할까 합니다. 부디 어려운 시기 올바른 표시 광고로 큰 피해를 입는 일이 없길 바랍니다. 특히 지자체 토지정보과에서 안내한 중개대상물 표시·광고 유의사항은 실무에 직접적인 영향을 주는 내용이기 때문에 반드시 숙지해야 합니다. 단순히 형식적인 가이드라인이 아니라, 실제 과태료 부과로..

부동산 경매 현장을 다니다 보면 매각물건명세서에 빨간 글씨로 적힌 유치권 신고 있음 이라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 많은 입찰자가 이 문구에 지레 겁을 먹고 입찰을 포기하지만, 사실 경매 시장에 신고된 유치권의 80~90%는 법적 요건을 갖추지 못한 '허위'이거나 '대항력 없는' 유치권인 경우가 많습니다. 비슷하게 소유권이전청구권가등기도 대항력 없는 경우도 많습니다. 유치권이며, 소유권이전청구권가등기, 가압류 등의 문구 자체에 지레 겁을 먹습니다. 저희 사무실 근처에 건축왕 전세사기 주범이 마지막으로 지었던 건물이 있는데, 여기도 건물 외벽에 '유치권 행사중'이라는 문구를 락카로 적어 놓았습니다. 대형 현수막과 함께 노란 봉고차가 진입로를 막고 있습니다. 무려 2년 가까운 시간동안 그 상태로 진행중..

재개발이 완료된 신규 아파트, 이른바 ‘입주장’ 시기가 되면 현장 분위기는 매우 분주해집니다. 실제로 저희가 운영하는 중개사무소 앞에도 최근 재개발 아파트가 입주 시작이 임박인데, 매일같이 임대차 문의가 문전성시를 이룹니다. 특히 이 시기에는 “사용승인이 아직 안 났는데 계약해도 괜찮을까요?”, “등기가 안 되어 있는데 안전한가요?”라는 질문을 가장 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 일정 요건만 확인한다면 과도하게 불안해할 필요는 없습니다. 다만 일반 아파트와는 다른 체크 포인트가 분명히 존재하기 때문에, 이를 정확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 무엇을 확인해야 할지 체크해 보겠습니다. 1. 사용승인 전 상태는 왜 발생하는 걸까? 재개발 아파트는 공사가 완료되었다고 해서 곧바로 ..

부동산 투자나 실수요 목적에서 땅을 알아보는 경우가 종종 있는데요. 저는 이번에 교회 부지를 찾다가 성도들의 원거리 이전은 불편함을 초래해 근거리 오래도록 비어있던 땅이 있어서 알아보았습니다. 등기부등본을 떼어 보고 시 소유의 시유지임을 확인하였습니다. 이처럼 일반 사유지가 아닌 시유지(공유재산)를 마주하는 경우가 적지 않습니다. 특히 외관상 활용이 없어 보이는 토지라도 실제로는 행정재산, 체비지, 보류지 등 다양한 형태로 관리되고 있다는 것을 확인하였습니다. 이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 시유지를 매수하는 과정과 핵심 절차를 정리해 보겠습니다. 1. 체비지는 무엇인가? 현장에서 공터처럼 보이는 토지를 발견하고 토지대장을 열람해보면 ‘지목’이나 ‘소유자’에서 단서를 찾을 수 있습니다. 오래도록 방치..

최근 전세보증금 반환보증 가입은 임차인 보호를 위해 필수 절차로 자리 잡고 있습니다. 일반적으로 개인대 개인은 매뉴얼이 있어서 큰 문제없이 가입이 가능합니다. 요즘은 외국인 거주자가 정말 많은데 이 분들도 일반적인 한국인처럼 똑같은 절차와 똑같은 방법으로 가입이 가능하다고 생각하면 안 됩니다. 사후 되돌릴 수 없는 상황이 되면 안 되기 때문에 미리 확인하시어 불필요한 상황이 생기지 않도록 유의하시기 바랍니다. 외국인 임차인의 경우 일반적인 전세계약보다 준비해야 할 서류와 절차가 조금 더 복잡하기 때문에 계약 과정에서 혼란이 발생하는 경우도 적지 않습니다. 이번 글에서는 외국인의 전세반환보증 절차를 실전 사례 경험을 통해서 설명해 드리겠습니다. 1. 외국인 전세보증보험 준비서류 외국인 임차인이라 하더라도 ..

부동산 문을 열고 들어와 다급한 표정으로 1가구 다주택자인데 집을 반드시 팔아야 하나요? 라는 질문 공세를 펼치는 분들이 많이 있습니다. 특히, 세금 규정이 바뀌면서 다주택자에 대한 부담이 커졌다는 인식 때문에 이런 고민을 하는 분들이 많습니다. 마치 지금 집을 팔지 않으면 세금 폭탄을 맞을거란 생각에 기반한 행동입니다. 하지만 결론부터 말씀드리면 1가구 2주택 또는 3주택이라고 해서 반드시 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다만 주택 수가 늘어날수록 취득, 보유, 양도 단계에서 세금 부담이 달라지기 때문에 이를 정확히 이해하고 판단하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 다주택자의 세금을 취득세, 보유세, 양도소득세 세 가지 기준으로 정리해 보고, 지금 집을 팔아야 하는 다주택자인지 아닌지 판단해 보겠습니..

부동산 매매나 임대차 계약 과정에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 계약금 반환 문제입니다. 특히 정식 계약 전에 먼저 보내는 가계약금은 돌려받을 수 있는지 여부를 두고 많은 사람들이 혼란을 겪습니다. 실제 중개 현장에서도 계약금과 가계약금을 둘러싼 분쟁 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다. 이번 글에서는 계약금과 가계약금의 개념, 반환 가능 여부, 그리고 분쟁이 발생하는 사례와 대처하는 방법을 정리해 보겠습니다. 1. 계약금의 법적 의미 부동산 거래에서 계약금은 단순한 예약금이 아니라 계약의 성립을 전제로 하는 금전입니다. 일반적으로 매매나 임대차 계약을 체결하면서 매매대금 또는 보증금의 약 10% 정도를 계약금으로 지급합니다. 물론, 전세사기 이후로는 전세자금 대출을 진행하는 은행에서 허용하는 ..

최근 전세 사기 및 역전세난에 대한 우려가 커지면서 전세보증금 반환보증보험 가입은 선택이 아닌 필수가 되었습니다. '빌라왕'과 '건축왕' 전세사기가 사회적 문제가 되면서 사람들의 마음은 더욱 위축되었습니다. 그래서 모든 전세는 다 안된다는 생각을 하는 사람도 있는 것 같습니다. 그바람에 선량한 임대인들도 피해를 보게 되네요. 이런 분위기 속에서 특히 임대인이 개인이 아닌 '법인'인 경우, 임차인의 불안 심리는 더욱 큽니다. 오늘은 법인 임대인 주택에 입주할 예정인 임차인을 위해, 제가 직접 각 기관인 주택도시보증공사(hug), 한국주택금융공사(hf), 서울보증보험(sgi)에 확인한 정보를 바탕으로 가입 방법과 준비할 사항을 정리해 보겠습니다. 1. 법인 임대인은 전세보증보험 가입이 왜 까다로울까? 일반..