가교부동산연구소

상가 '업종 제한 특약'과 동종 업종 입점 분쟁, 해결하는 방법

상가에 입점하시는 분들이 계약할 때 가장 예민하게 챙기시는 부분 중 하나가 바로 업종 제한이에요. 어렵게 자리 잡고 단골손님을 만들어놨는데, 옆 호실이나 같은 건물 안에 똑같은 업종이 들어오면 정말 타격이 크거든요. 이런 분쟁을 막기 위해 분양계약서나 임대차계약서에 업종 제한 특약을 넣어두는 경우가 많은데요, 오늘은 이 특약의 효력과 동종 업종이 실제로 입점했을 때 어떻게 대응할 수 있는지 정리해 드릴게요. 업종 제한 특약, 왜 필요할까요 상가는 아파트와 달리 입점 업종의 구성이 상권 전체의 가치와 직결됩니다. 같은 건물 안에 똑같은 업종이 여러 개 들어서면 상가 전체의 매력도가 떨어지고, 먼저 입점한 상인 입장에서는 매출에 직접적인 타격을 입게 되죠. 그래서 분양 단계에서부터 "이 호실은 커피전문점만 ..

상가 사무실 오피스텔 '관리비 폭탄' 피하는 법, 관리단 구성과 공개 의무 정리

상가나 오피스텔에 투자하거나 입주하신 분들이 나중에 가장 많이 당황하시는 부분 중 하나가 바로 관리비예요. 처음 들었던 금액과 실제 고지서 금액이 크게 차이 나서 놀라시는 경우가 정말 많습니다. 이런 이른바 '깜깜이 관리비' 문제를 막기 위해 집합건물법에서는 관리단 구성과 관리비 내역 공개를 의무로 정해두고 있는데요, 오늘은 이 내용을 실무 관점에서 쉽게 정리해 드릴게요. 왜 상가 사무실 오피스텔 관리비는 유독 말이 많을까요? 아파트는 대부분 입주자대표회의와 위탁관리업체가 체계적으로 운영되고, 관리비 내역도 비교적 투명하게 공개되는 편이에요. 그런데 상가나 오피스텔은 사정이 조금 다릅니다. 구분소유자 수가 많고 각자의 이해관계가 복잡하다 보니, 관리단이 제대로 구성되지 않은 채로 특정 업체나 개인이 관리..

부동산 계약 전 필수 확인, '무자격 불법 중개' 구별법과 공제증서 효력

부동산 계약서를 작성하실 때 사무실 명패나 명함만 보고 그냥 믿고 진행하시는 분들이 의외로 많아요. 그런데 요즘도 무자격자가 버젓이 중개 행위를 하다가 적발되는 사례가 종종 뉴스에 나옵니다. 이런 무자격 중개를 통해 계약했다가 사고가 나면, 나중에 피해를 구제받기가 훨씬 까다로워질 수 있어요. 오늘은 개업·소속공인중개사를 어떻게 확인하는지, 공제증서는 왜 중요한지, 그리고 실제 중개사고가 발생했을 때 공제금을 청구하는 절차까지 정리해 드릴게요. 왜 자격 확인부터 해야 할까요 공인중개사법상 중개 행위는 반드시 등록된 개업공인중개사나 그 소속공인중개사만 할 수 있어요. 그런데 현장에서는 중개보조원이 마치 공인중개사인 것처럼 계약을 진행하거나, 아예 자격 없는 사람이 사무실을 차려놓고 영업하는 경우가 있습니다..

부동산 '채무인수' 거래, 근저당 승계할 때 꼭 알아야 할 주의사항

매매 상담을 하다 보면 "기존 대출을 그대로 안고 사는 게 유리하지 않나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 매도인의 주택담보대출을 매수인이 그대로 이어받는 방식, 이른바 채무인수 거래인데요. 대출 갈아타는 번거로움도 줄이고 금리 조건이 유리한 경우도 있어서 종종 선택되는 방식이지만, 구조를 정확히 이해하지 못하고 진행했다가 낭패를 보시는 경우가 있어요. 오늘은 이행적 채무인수와 면책적 채무인수의 차이, 은행 승인 절차, 매매대금 정산 방법까지 정리해 드릴게요. 채무인수란 무엇인가요? 채무인수는 매도인이 은행에서 빌린 주택담보대출을 매수인이 그대로 넘겨받아 앞으로의 대출금 상환 의무를 지는 방식이에요. 매수인 입장에서는 새로 대출을 일으키는 것보다 취급수수료나 중도상환수수료를 아낄 수 있고, 기존 대출..

전세 계약 전 꼭 확인 할, 임대인 '국세·지방세 완납증명서' 요구 및 조회 방법

전세 계약 상담을 해 드리다 보면 등기부등본이나 보증보험만 확인하시고 정작 임대인의 세금 체납 여부는 놓치시는 분들이 정말 많아요. 그런데 이 부분이 생각보다 훨씬 무섭습니다. 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태라면, 내 보증금이 세금보다도 뒤로 밀려서 한 푼도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있거든요. 오늘은 왜 이 확인이 필수인지, 그리고 실제로 어떻게 조회하고 요구할 수 있는지 정리해 드릴게요. 왜 임대인 세금 체납이 내 보증금을 위협할까요 세금은 원칙적으로 다른 채권보다 우선해서 징수되는 '조세채권 우선원칙'이 적용됩니다. 쉽게 말해 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태에서 집이 경매나 공매로 넘어가면, 낙찰 대금에서 밀린 세금부터 먼저 빠져나가고 그다음에 남는 돈으로 임차인의 보증금을 돌려주는..

경매로 부동산을 낙찰받으신 분들이 의외로 놓치기 쉬운 절차가 하나 있어요. 바로 잔금을 납부하는 것과 동시에 진행해야 하는 인도명령 신청입니다. "낙찰받았으니 이제 내 집이지"라고만 생각하시다가, 정작 기존 점유자를 어떻게 내보내야 할지 몰라 발만 동동 구르시는 분들을 실무에서 정말 많이 봤어요. 오늘은 인도명령을 누구에게, 언제까지 신청할 수 있는지, 그리고 인도명령이 안 통하는 예외 상황까지 정리해 드릴게요. 인도명령이란 무엇인가요? 인도명령은 경매로 부동산을 낙찰받은 사람이 별도의 소송 절차 없이, 법원에 신청만으로 기존 점유자를 내보낼 수 있게 해주는 간이 절차예요. 원래대로라면 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 하는데, 이 소송은 짧아도 몇 개월, 길면 1년 가까이 걸릴 수 있습니다. 그런데 ..

부동산 매매계약을 맺었는데 상대방이 딴마음을 먹고 다른 사람에게 팔아버리거나 담보로 잡혀버리면 어떻게 될까요? 소유권 이전 등기 소송을 준비 중이신 분들이라면 반드시 알아두셔야 하는 게 바로 처분금지가처분입니다. 오늘은 이 제도가 왜 필요한지, 어떤 효력이 있는지, 그리고 가처분이 걸린 부동산을 거래할 때 어떤 위험이 있는지까지 정리해 드릴게요. 왜 소송 전에 가처분부터 걸어야 할까요 부동산 소유권 이전 등기 청구 소송은 짧게는 몇 개월, 길게는 1년 이상 걸리는 경우가 흔합니다. 문제는 이 소송이 진행되는 동안 상대방(피고)이 얼마든지 해당 부동산을 제삼자에게 팔거나, 근저당을 설정하거나, 다른 사람 명의로 옮겨버릴 수 있다는 점이에요.만약 이런 일이 실제로 벌어지면 어떻게 될까요? 나중에 소송에서 승..

땅을 보러 다니다 보면 도로에 전혀 접해있지 않은 이른바 '맹지'를 만나는 경우가 있어요. 이런 땅은 개발도, 매매도 쉽지 않다 보니 시세보다 훨씬 저렴하게 나오는 경우가 많은데요, 이때 꼭 알아두셔야 하는 게 바로 주위토지통행권입니다. 오늘은 이 권리가 어떤 조건에서 인정되는지, 통행로는 어떻게 정해지는지, 그리고 땅 주인에게 지급해야 하는 통행료는 어떻게 계산되는지까지 정리해 드릴게요. 주위토지통행권이란 무엇인가요? 주위토지통행권은 민법 제219조에 규정된 권리로, 어떤 토지가 다른 사람 소유의 땅에 둘러싸여 공로, 즉 공공도로로 나갈 통로가 없을 때 그 주변 토지를 통행할 수 있도록 인정해 주는 권리예요. 쉽게 말해 맹지 소유자가 아예 밖으로 나갈 방법이 없다면 법이 최소한의 통행 길을 열어주는 셈..

경매 물건을 알아보다 보면 등기부등본에는 없는데도 "유치권 행사 중"이라는 현수막이 걸린 건물을 종종 보게 되실 거예요. 처음 접하시는 분들은 이게 뭔지, 진짜 권리가 있는 건지 당황하시는 경우가 많습니다. 오늘은 실무에서 자주 헷갈려하시는 유치권의 개념부터 진위 판별법, 그리고 허위 유치권을 만났을 때 대응 방법까지 정리해 드릴게요. 유치권이란 무엇인가요? 유치권은 쉽게 말해 "내가 이 물건에 들인 돈을 받을 때까지는 못 내준다"라고 버틸 수 있는 권리예요. 예를 들어 건물 공사를 해준 업체가 공사비를 못 받았다면, 공사비를 받을 때까지 건물을 점유하면서 넘겨주지 않을 수 있는 거죠. 문제는 이 권리가 등기부등본에 기재되지 않는다는 점이에요. 그래서 경매로 낙찰받으신 분들이 나중에야 유치권 신고를 발견..

안녕하세요, 현장에서 상가 임대차 계약을 많이 다루고 있는 공인중개사입니다. 상담을 하다 보면 임차인분들이 가장 많이 헷갈려하시는 부분이 바로 권리금 회수 문제예요. "권리금은 그냥 알아서 주고받는 관행 아니냐"고 생각하시는 분들이 많은데, 사실 이건 상가건물 임대차보호법으로 명확하게 보호받는 권리입니다. 계약이 끝날 때가 다 되어서야 부랴부랴 저를 찾아오시는 분들도 적지 않은데, 조금만 미리 알고 계셨더라면 훨씬 여유롭게 대응하실 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 들 때가 많아요. 오늘은 실무에서 자주 받는 질문을 중심으로, 최대한 쉽게 풀어서 설명해드릴게요. 1. 권리금, 언제까지 보호받을 수 있나요? 권리금이란 임차인이 영업하면서 쌓은 시설, 단골손님, 자리 덕분에 생긴 영업상 이점 같은 걸 다음 임차..