가교부동산연구소

경매 배당요구종기일이란? 임차인 배당순위 결정기준 완벽정리 (feat. 소액임차인 최우선변제금)

"선순위 근저당이 있어도 소액임차인이라 최우선변제금으로 보호받으니 안전하다"는 말을 믿고 계약해 입주했는데, 얼마 뒤 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받으면 누구나 당황할 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 가장 먼저, 그리고 반드시 챙겨야 할 것이 바로 '배당요구종기일'입니다. 이 기한을 놓치면 법적으로 보호받을 자격이 있어도 단 한 푼도 배당받지 못할 수 있습니다. 오늘은 배당요구종기일의 의미와 임차인의 배당순위가 어떻게 결정되는지 실전 관점에서 정리해보겠습니다. 글 순서1. 배당요구종기일이란?2. 배당요구 시 준비서류3. 임차인 배당순위는 어떻게 정해질까?4. 확정일자 우선변제권과의 차이5. 마무리 배당요구종기일이란?배당요구종기일은 법원이 경매개시결정을 한 뒤 첫 매각기..

근저당권 설정비용 계산법과 감액,말소등기 방법 총정리 (feat. 8.13 대출규제)

지난 8월 발표된 이른바 '8.13 부동산 대책'으로 대출 문턱이 눈에 띄게 높아졌습니다. 가계대출 증가율 관리가 강화되고 규제지역·다주택자 대출 심사가 촘촘해지면서, 실수요자들 사이에서도 "대출이 예전만큼 안 나온다"는 체감이 커지고 있습니다. 서민 실수요자를 보호하고 집값을 안정시키기 위한 취지라는 점은 이해하면서도, 막상 대출을 받으려는 입장에서는 절차와 비용 하나하나가 더 신경 쓰일 수밖에 없는데요. 오늘은 주택담보대출을 받을 때 반드시 따라오는 '근저당권 설정'의 의미와 비용 계산법, 그리고 대출을 갚은 뒤 감액하거나 말소할 때 드는 비용과 절차까지 정리해보겠습니다. 근저당권 설정이란? 근저당권이라는 것을 사실 모르는 사람들이 별로 없겠지만 그래도 기초부터 알아간다는 마음으로 적어봅니다. 근저당..

부동산 명의신탁 뜻과 종류, 처벌과 과징금까지 총정리 (feat. 빌라왕,건축왕 전세사기)

4~5년 전부터 사회를 떠들썩하게 했던 이른바 '빌라왕', '건축왕' 전세사기 사건을 기억하실 겁니다. 무자본으로 수백 채의 빌라·오피스텔을 사들인 뒤, 세금 신고나 법적 책임을 피하기 위해 경제적 능력이 없는 제3자 명의로 등기를 돌려놓고 전세보증금만 챙겨 잠적한 구조였는데요. 이 과정에서 자주 등장하는 개념이 바로 '명의신탁'입니다. 오늘은 명의신탁의 종류와 그 사법적 효력, 그리고 형사처벌,과징금 기준까지 정리해보겠습니다. '빌라왕'과 '건축왕' 전세사기가 횅행하던 인천지역에서 부동산을 하면서 옆에서 직접 경험까지 하다보니 좀 더 실감나는 내용이여서 전달하는 감회가 새롭습니다. 명의신탁이란? 명의신탁이란 실제로 부동산을 소유하거나 취득하려는 사람(실권리자)이 다른 사람과 약정을 맺고, 내부적으로는 ..

경매로 토지만 낙찰받으셨는데 알고 보니 그 위에 법정지상권이 성립하는 건물이 있다면 어떻게 될까요? 땅은 내 것인데 정작 건물 철거도, 사용도 마음대로 못 하는 상황이 벌어질 수 있어요. 실제로 토지 경매에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 지점이 바로 이 법정지상권 문제입니다. 주변에 소위 꾼이라고 하는 전문가들은 어렵다고 생각해서 쉽게 접근하지 못하는 이런걸 좋아합니다. 오늘은 제가 현장에서 실제로 확인할 때 거치는 3단계 절차를 순서대로 공유해드릴게요. 법정지상권이란 무엇인가요법정지상권은 원래 토지와 건물이 같은 소유자의 것이었다가, 경매나 매매 등으로 소유자가 갈라지게 된 경우 건물 소유자가 그 토지를 계속 사용할 수 있도록 법이 인정해주는 권리예요. 등기 없이도 법률상 당연히 성립한다는 점 때문에 낙..

상가 임대차 계약을 앞두고 건물주가 "제소 전화해도 함께 진행하자"라고 요구하는 경우가 많습니다. 낯선 용어라 무엇인지도 모른 채 서명하는 임차인도 적지 않은데요. 제소 전화해는 임대인에게는 명도소송을 피할 수 있는 강력한 수단이지만, 임차인 입장에서는 조항 하나에 따라 권리가 크게 제한될 수 있는 절차입니다. 신청 방법부터 비용, 그리고 임차인이 반드시 걸러야 할 독소조항까지 실전 기준으로 정리했습니다. 제소 전 화해란 무엇인가 제소전화해는 실제 소송(제소)을 하기 전에, 임대인과 임차인이 "앞으로 이런 상황이 생기면 이렇게 처리하기로 합의했다"는 내용을 법관 앞에서 미리 확인받는 절차입니다. 법원이 이 합의 내용을 조서로 남기면, 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉 재판을 거치지 ..

이사 후 벽지를 뜯어보니 곰팡이가 가득하거나, 장마철에 갑자기 누수가 시작되는 경우가 있습니다. "계약할 땐 몰랐는데 살아보니 문제가 있다"면 매도인에게 책임을 물을 수 있을까요? 결론부터 말하면 민법은 이런 경우를 대비해 하자담보책임 제도를 두고 있습니다. 다만, 청구 조건과 기간이 엄격하게 정해져 있어 시기를 놓치면 권리 자체가 소멸할 수 있으니 정확히 알아두어야 합니다. 하자담보책임이란 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 때"에는 매도인이 책임을 진다고 규정하고 있습니다. 이는 매도인의 고의나 과실을 따지지 않는 무과실 책임이라는 점이 특징입니다. 즉 매도인이 하자를 몰랐더라도, 계약 당시 이미 존재했던 하자라면 책임에서 자유롭지 않습니다. 여기서 말하는 '하자'란 해당 부동산이 거..

경매 물건 등기부등본을 열어보면 가장 먼저 눈에 들어오는 게 '가압류', '압류'라는 단어입니다. 비슷해 보이지만 법적 성격이 다르고, 무엇보다 이 두 권리가 경매에서 말소기준권리가 될 수 있다는 점에서 낙찰 후 권리관계를 판단하는 핵심 열쇠가 됩니다. 권리분석을 처음 시작하는 분들이 가장 헷갈려하는 부분을 실전 기준으로 정리했습니다. 가압류와 압류, 뭐가 다를까? * 가압류 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산 가능한 채권을 가진 채권자가 장차의 강제집행을 보전하기 위해 미리 채무자의 재산을 동결시키는 절차입니다. 아직 소송에서 승소 판결이 확정되지 않은 상태에서, 채무자가 재산을 처분하거나 은닉하지 못하도록 임시로 묶어두는 것이 목적입니다. 매매대금, 대여금, 공사대금, 손해배상청구권 등 금전채권을 ..

부동산 매매계약을 체결한 뒤 매도인의 변심이나 매수인의 사정으로 계약이 깨지는 경우, 계약금은 단순히 주고받는 돈이 아니라 기타 소득세 과세 대상이 됩니다. "계약금은 그냥 돌려주거나 몰취하면 끝 아닌가?"라고 생각하기 쉽지만, 원천징수 의무를 놓치면 가산세까지 물게 될 수 있어 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 위약금, 해약금이 기타 소득이 되는 이유 민법상 별도 약정이 없다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 방법으로, 매수인은 지급한 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 소득세법은 이렇게 계약의 위약 또는 해약으로 지급받는 위약금이나 배상금을 기타 소득으로 규정하고 있으며, 국세청은 2007년부터 이 부분에 과세하고 있습니다. 계약이 깨졌다는 사실만으로 세금이 붙는 것이 아니라, ..

부모님 소유의 부동산을 자녀에게 넘겨주거나, 배우자 명의로 자산을 옮기려는 분들이 가장 먼저 부딪히는 문제가 바로 증여계약서 작성과 자금출처조사입니다. 매매와 달리 증여는 대가 없이 재산이 이전되는 만큼 국세청도 더 꼼꼼히 들여다보는 항목이에요. 일반적으로 매매할 때 내지 않을 다소 높다고 체감하는 증여세를 내기 때문이겠죠. 높은 세율을 피하기 위해 탈세를 하는 경우도 그와 함께 많아지기 때문이겠죠. 실제로 증여를 준비하고 있다면 아래 순서대로 하나씩 체크해 보시길 권합니다. 1. 부동산 증여계약서, 왜 필요할까 증여계약서는 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 반드시 첨부해야 하는 서류입니다. 구두로 "이 집 너 줄게"라고 말한 것만으로는 법적 효력이 인정되지 않으며, 서면 계약서가 있어야 이후 세무조사..

안녕하세요! 오늘은 조금 실무적이면서도 많은 분들이 헷갈려하시는 주제를 가지고 왔어요. 바로 토지거래허가구역 내 매매 계약을 진행하다가 순서가 꼬여버렸을 때 어떻게 해야 하는지, 그리고 부동산 매매사업자분들이 궁금해하시는 세금 이야기입니다. 오늘 마무리한 계약건인데 안일한 대처로 인한 토지거래허가구역 매매 계약이 꼬였을 때 차근차근 풀어가는 과정을 나눌까 합니다. 실제로 현장에서 겪을 수 있는 상황들을 바탕으로 최대한 이해하기 쉽게 풀어드릴게요. 토지거래허가구역에서의 매매계약 원래대로라면 이런 구역 안에서 부동산을 거래할 때는 토지거래허가를 먼저 받고, 그다음에 매매계약을 체결하고 잔금을 치르는 순서로 진행되어야 해요. 그런데 실무에서는 이 순서가 종종 뒤바뀌는 경우가 있더라고요. 허가를 받기도 전에 계..