가교부동산연구소

경매 절차에서 법정지상권 성립 여부 확인하는 3단계 실무 노하우

경매로 토지만 낙찰받으셨는데 알고 보니 그 위에 법정지상권이 성립하는 건물이 있다면 어떻게 될까요? 땅은 내 것인데 정작 건물 철거도, 사용도 마음대로 못 하는 상황이 벌어질 수 있어요. 실제로 토지 경매에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 지점이 바로 이 법정지상권 문제입니다. 주변에 소위 꾼이라고 하는 전문가들은 어렵다고 생각해서 쉽게 접근하지 못하는 이런걸 좋아합니다. 오늘은 제가 현장에서 실제로 확인할 때 거치는 3단계 절차를 순서대로 공유해드릴게요. 법정지상권이란 무엇인가요법정지상권은 원래 토지와 건물이 같은 소유자의 것이었다가, 경매나 매매 등으로 소유자가 갈라지게 된 경우 건물 소유자가 그 토지를 계속 사용할 수 있도록 법이 인정해주는 권리예요. 등기 없이도 법률상 당연히 성립한다는 점 때문에 낙..

상가 임대차 제소전화해 신청 절차와 비용, 독소조항 피하는 법

상가 임대차 계약을 앞두고 건물주가 "제소 전화해도 함께 진행하자"라고 요구하는 경우가 많습니다. 낯선 용어라 무엇인지도 모른 채 서명하는 임차인도 적지 않은데요. 제소 전화해는 임대인에게는 명도소송을 피할 수 있는 강력한 수단이지만, 임차인 입장에서는 조항 하나에 따라 권리가 크게 제한될 수 있는 절차입니다. 신청 방법부터 비용, 그리고 임차인이 반드시 걸러야 할 독소조항까지 실전 기준으로 정리했습니다. 제소 전 화해란 무엇인가 제소전화해는 실제 소송(제소)을 하기 전에, 임대인과 임차인이 "앞으로 이런 상황이 생기면 이렇게 처리하기로 합의했다"는 내용을 법관 앞에서 미리 확인받는 절차입니다. 법원이 이 합의 내용을 조서로 남기면, 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉 재판을 거치지 ..

부동산 매매 후 숨은 하자 발견 시 매도인 하자담보책임 청구 조건과 기간

이사 후 벽지를 뜯어보니 곰팡이가 가득하거나, 장마철에 갑자기 누수가 시작되는 경우가 있습니다. "계약할 땐 몰랐는데 살아보니 문제가 있다"면 매도인에게 책임을 물을 수 있을까요? 결론부터 말하면 민법은 이런 경우를 대비해 하자담보책임 제도를 두고 있습니다. 다만, 청구 조건과 기간이 엄격하게 정해져 있어 시기를 놓치면 권리 자체가 소멸할 수 있으니 정확히 알아두어야 합니다. 하자담보책임이란 민법 제580조는 "매매의 목적물에 하자가 있는 때"에는 매도인이 책임을 진다고 규정하고 있습니다. 이는 매도인의 고의나 과실을 따지지 않는 무과실 책임이라는 점이 특징입니다. 즉 매도인이 하자를 몰랐더라도, 계약 당시 이미 존재했던 하자라면 책임에서 자유롭지 않습니다. 여기서 말하는 '하자'란 해당 부동산이 거..

부동산 경매 가압류와 압류의 차이점 및 말소기준권리 판단법

경매 물건 등기부등본을 열어보면 가장 먼저 눈에 들어오는 게 '가압류', '압류'라는 단어입니다. 비슷해 보이지만 법적 성격이 다르고, 무엇보다 이 두 권리가 경매에서 말소기준권리가 될 수 있다는 점에서 낙찰 후 권리관계를 판단하는 핵심 열쇠가 됩니다. 권리분석을 처음 시작하는 분들이 가장 헷갈려하는 부분을 실전 기준으로 정리했습니다. 가압류와 압류, 뭐가 다를까? * 가압류 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산 가능한 채권을 가진 채권자가 장차의 강제집행을 보전하기 위해 미리 채무자의 재산을 동결시키는 절차입니다. 아직 소송에서 승소 판결이 확정되지 않은 상태에서, 채무자가 재산을 처분하거나 은닉하지 못하도록 임시로 묶어두는 것이 목적입니다. 매매대금, 대여금, 공사대금, 손해배상청구권 등 금전채권을 ..

부동산 매매계약 해제 시 위약금과 해약금의 세금 처리(기타소득세) 기준

부동산 매매계약을 체결한 뒤 매도인의 변심이나 매수인의 사정으로 계약이 깨지는 경우, 계약금은 단순히 주고받는 돈이 아니라 기타 소득세 과세 대상이 됩니다. "계약금은 그냥 돌려주거나 몰취하면 끝 아닌가?"라고 생각하기 쉽지만, 원천징수 의무를 놓치면 가산세까지 물게 될 수 있어 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 위약금, 해약금이 기타 소득이 되는 이유 민법상 별도 약정이 없다면 매도인은 계약금의 배액을 상환하는 방법으로, 매수인은 지급한 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 소득세법은 이렇게 계약의 위약 또는 해약으로 지급받는 위약금이나 배상금을 기타 소득으로 규정하고 있으며, 국세청은 2007년부터 이 부분에 과세하고 있습니다. 계약이 깨졌다는 사실만으로 세금이 붙는 것이 아니라, ..

부동산 증여계약서 작성 방법과 증여세 자금출처조사 준비 체크항목

부모님 소유의 부동산을 자녀에게 넘겨주거나, 배우자 명의로 자산을 옮기려는 분들이 가장 먼저 부딪히는 문제가 바로 증여계약서 작성과 자금출처조사입니다. 매매와 달리 증여는 대가 없이 재산이 이전되는 만큼 국세청도 더 꼼꼼히 들여다보는 항목이에요. 일반적으로 매매할 때 내지 않을 다소 높다고 체감하는 증여세를 내기 때문이겠죠. 높은 세율을 피하기 위해 탈세를 하는 경우도 그와 함께 많아지기 때문이겠죠. 실제로 증여를 준비하고 있다면 아래 순서대로 하나씩 체크해 보시길 권합니다. 1. 부동산 증여계약서, 왜 필요할까 증여계약서는 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 반드시 첨부해야 하는 서류입니다. 구두로 "이 집 너 줄게"라고 말한 것만으로는 법적 효력이 인정되지 않으며, 서면 계약서가 있어야 이후 세무조사..

안녕하세요! 오늘은 조금 실무적이면서도 많은 분들이 헷갈려하시는 주제를 가지고 왔어요. 바로 토지거래허가구역 내 매매 계약을 진행하다가 순서가 꼬여버렸을 때 어떻게 해야 하는지, 그리고 부동산 매매사업자분들이 궁금해하시는 세금 이야기입니다. 오늘 마무리한 계약건인데 안일한 대처로 인한 토지거래허가구역 매매 계약이 꼬였을 때 차근차근 풀어가는 과정을 나눌까 합니다. 실제로 현장에서 겪을 수 있는 상황들을 바탕으로 최대한 이해하기 쉽게 풀어드릴게요. 토지거래허가구역에서의 매매계약 원래대로라면 이런 구역 안에서 부동산을 거래할 때는 토지거래허가를 먼저 받고, 그다음에 매매계약을 체결하고 잔금을 치르는 순서로 진행되어야 해요. 그런데 실무에서는 이 순서가 종종 뒤바뀌는 경우가 있더라고요. 허가를 받기도 전에 계..

상가에 입점하시는 분들이 계약할 때 가장 예민하게 챙기시는 부분 중 하나가 바로 업종 제한이에요. 어렵게 자리 잡고 단골손님을 만들어놨는데, 옆 호실이나 같은 건물 안에 똑같은 업종이 들어오면 정말 타격이 크거든요. 이런 분쟁을 막기 위해 분양계약서나 임대차계약서에 업종 제한 특약을 넣어두는 경우가 많은데요, 오늘은 이 특약의 효력과 동종 업종이 실제로 입점했을 때 어떻게 대응할 수 있는지 정리해 드릴게요. 업종 제한 특약, 왜 필요할까요 상가는 아파트와 달리 입점 업종의 구성이 상권 전체의 가치와 직결됩니다. 같은 건물 안에 똑같은 업종이 여러 개 들어서면 상가 전체의 매력도가 떨어지고, 먼저 입점한 상인 입장에서는 매출에 직접적인 타격을 입게 되죠. 그래서 분양 단계에서부터 "이 호실은 커피전문점만 ..

상가나 오피스텔에 투자하거나 입주하신 분들이 나중에 가장 많이 당황하시는 부분 중 하나가 바로 관리비예요. 처음 들었던 금액과 실제 고지서 금액이 크게 차이 나서 놀라시는 경우가 정말 많습니다. 이런 이른바 '깜깜이 관리비' 문제를 막기 위해 집합건물법에서는 관리단 구성과 관리비 내역 공개를 의무로 정해두고 있는데요, 오늘은 이 내용을 실무 관점에서 쉽게 정리해 드릴게요. 왜 상가 사무실 오피스텔 관리비는 유독 말이 많을까요? 아파트는 대부분 입주자대표회의와 위탁관리업체가 체계적으로 운영되고, 관리비 내역도 비교적 투명하게 공개되는 편이에요. 그런데 상가나 오피스텔은 사정이 조금 다릅니다. 구분소유자 수가 많고 각자의 이해관계가 복잡하다 보니, 관리단이 제대로 구성되지 않은 채로 특정 업체나 개인이 관리..

부동산 계약서를 작성하실 때 사무실 명패나 명함만 보고 그냥 믿고 진행하시는 분들이 의외로 많아요. 그런데 요즘도 무자격자가 버젓이 중개 행위를 하다가 적발되는 사례가 종종 뉴스에 나옵니다. 이런 무자격 중개를 통해 계약했다가 사고가 나면, 나중에 피해를 구제받기가 훨씬 까다로워질 수 있어요. 오늘은 개업·소속공인중개사를 어떻게 확인하는지, 공제증서는 왜 중요한지, 그리고 실제 중개사고가 발생했을 때 공제금을 청구하는 절차까지 정리해 드릴게요. 왜 자격 확인부터 해야 할까요 공인중개사법상 중개 행위는 반드시 등록된 개업공인중개사나 그 소속공인중개사만 할 수 있어요. 그런데 현장에서는 중개보조원이 마치 공인중개사인 것처럼 계약을 진행하거나, 아예 자격 없는 사람이 사무실을 차려놓고 영업하는 경우가 있습니다..