가교부동산연구소

상가 임대차 계약을 앞두고 건물주가 "제소 전화해도 함께 진행하자"라고 요구하는 경우가 많습니다. 낯선 용어라 무엇인지도 모른 채 서명하는 임차인도 적지 않은데요. 제소 전화해는 임대인에게는 명도소송을 피할 수 있는 강력한 수단이지만, 임차인 입장에서는 조항 하나에 따라 권리가 크게 제한될 수 있는 절차입니다. 신청 방법부터 비용, 그리고 임차인이 반드시 걸러야 할 독소조항까지 실전 기준으로 정리했습니다. 제소 전 화해란 무엇인가 제소전화해는 실제 소송(제소)을 하기 전에, 임대인과 임차인이 "앞으로 이런 상황이 생기면 이렇게 처리하기로 합의했다"는 내용을 법관 앞에서 미리 확인받는 절차입니다. 법원이 이 합의 내용을 조서로 남기면, 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 즉 재판을 거치지 ..

안녕하세요, 현장에서 상가 임대차 계약을 많이 다루고 있는 공인중개사입니다. 상담을 하다 보면 임차인분들이 가장 많이 헷갈려하시는 부분이 바로 권리금 회수 문제예요. "권리금은 그냥 알아서 주고받는 관행 아니냐"고 생각하시는 분들이 많은데, 사실 이건 상가건물 임대차보호법으로 명확하게 보호받는 권리입니다. 계약이 끝날 때가 다 되어서야 부랴부랴 저를 찾아오시는 분들도 적지 않은데, 조금만 미리 알고 계셨더라면 훨씬 여유롭게 대응하실 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 들 때가 많아요. 오늘은 실무에서 자주 받는 질문을 중심으로, 최대한 쉽게 풀어서 설명해드릴게요. 1. 권리금, 언제까지 보호받을 수 있나요? 권리금이란 임차인이 영업하면서 쌓은 시설, 단골손님, 자리 덕분에 생긴 영업상 이점 같은 걸 다음 임차..

상가를 임차해 장사를 하시는 분들에게 가장 중요한 문제 중 하나가 바로 "계약 기간이 끝나면 쫓겨나는 건 아닐까"라는 불안감입니다. 상가건물 임대차보호법은 이런 불안을 해소하기 위해 임차인에게 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 오늘은 갱신요구권의 적용 요건, 차임 인상 제한 규칙, 그리고 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유까지 정리해 보겠습니다. 1. 상가건물 임대차보호법, 누구에게 적용될까? 상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라, 환산보증금(보증금 + 월세 ×100)이 지역별 기준 금액 이하인 경우에만 전면 적용됩니다. 다만 계약갱신요구권만큼은 환산보증금 기준을 초과하는 임차인에게도 예외적으로 적용됩니다. 즉, 보증금이 높은..