가교부동산연구소

"주인이 바뀌었는데 어떻게 해야 하나요?" 현장에서 꽤 많이 듣는 질문 중 하나입니다. 주인이 바뀌면서, 매매를 했고 다음달부터는 주인이 아무개씨이니 그분이랑 잘 협의해서 하면 된다고, 바뀌는건 없으니 걱정말라고 이 한마디만 하면 걱정을 덜 할 겁니다. 의외로 살고 있는 집이든, 장사하고 있는 상가든 갑자기 등기부등본을 떼어봤더니 소유자가 바뀌어 있는 경우가 있습니다. "우리 계약은 어떻게 되는 거지?", "새 주인한테 보증금을 다시 받아야 하나?" 하는 불안감이 먼저 들기 마련인데요. 그래서 오늘은 임대차 계약 기간 중에 임대인이 바뀌었을 때 벌어지는 일들을 실무적으로 정리해 드리겠습니다. 임대인이 바뀌면, 계약은 자동으로 새 주인에게 넘어갑니다 결론부터 말씀드리면, 임차인이 대항력을 갖추고 있다면(전..

임대차계약서를 작성할 때 많은 분들이 보증금과 월세, 계약 기간만 확인하고 특약사항 란은 대충 넘어가는 경우가 많습니다. 하지만 실제로 분쟁이 발생했을 때 세입자를 지켜주는 가장 강력한 근거가 바로 이 특약사항입니다. 오늘은 임대차 계약 시 반드시 넣어두면 좋은 특약사항 7가지를 정리해 보겠습니다. 1. 선순위 권리관계 유지 조건 계약 체결 당시 등기부등본을 확인해 근저당권 등 선순위 채권의 금액과 순위를 파악했다면, 이 상태가 계약 기간 중 그대로 유지되어야 한다는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 예시 문구: "본 계약 체결일 현재 등기부상 근저당권 채권최고액 OOO원을 초과하여 추가 대출을 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 즉시 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다." 이 특약이..

계약 만기가 다가와도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자 입장에서는 이사도 못 가고, 보증금도 못 받는 이중고에 시달리게 됩니다. 이럴 때 많이 알려진 대응책이 '임차권등기명령'이지만, 이를 신청하기 전에 반드시 거쳐야 할 절차가 바로 내용증명 발송입니다. 오늘은 왜 내용증명이 필요한지, 어떻게 작성해야 하는지, 그리고 보증금 반환 지연에 따른 이자 청구까지 정리해 보겠습니다. 1. 임차권등기명령, 왜 내용증명이 먼저 필요할까? 임차권등기명령은 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 그 주택에 대한 임차권을 등기부에 등록해 두는 제도입니다. 이 등기를 해두면 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에, 보증금을 돌려받기 전까지 안심하고 다..