가교부동산연구소

부모님 소유의 부동산을 자녀에게 넘겨주거나, 배우자 명의로 자산을 옮기려는 분들이 가장 먼저 부딪히는 문제가 바로 증여계약서 작성과 자금출처조사입니다. 매매와 달리 증여는 대가 없이 재산이 이전되는 만큼 국세청도 더 꼼꼼히 들여다보는 항목이에요. 일반적으로 매매할 때 내지 않을 다소 높다고 체감하는 증여세를 내기 때문이겠죠. 높은 세율을 피하기 위해 탈세를 하는 경우도 그와 함께 많아지기 때문이겠죠. 실제로 증여를 준비하고 있다면 아래 순서대로 하나씩 체크해 보시길 권합니다. 1. 부동산 증여계약서, 왜 필요할까 증여계약서는 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 반드시 첨부해야 하는 서류입니다. 구두로 "이 집 너 줄게"라고 말한 것만으로는 법적 효력이 인정되지 않으며, 서면 계약서가 있어야 이후 세무조사..

안녕하세요! 오늘은 조금 실무적이면서도 많은 분들이 헷갈려하시는 주제를 가지고 왔어요. 바로 토지거래허가구역 내 매매 계약을 진행하다가 순서가 꼬여버렸을 때 어떻게 해야 하는지, 그리고 부동산 매매사업자분들이 궁금해하시는 세금 이야기입니다. 오늘 마무리한 계약건인데 안일한 대처로 인한 토지거래허가구역 매매 계약이 꼬였을 때 차근차근 풀어가는 과정을 나눌까 합니다. 실제로 현장에서 겪을 수 있는 상황들을 바탕으로 최대한 이해하기 쉽게 풀어드릴게요. 토지거래허가구역에서의 매매계약 원래대로라면 이런 구역 안에서 부동산을 거래할 때는 토지거래허가를 먼저 받고, 그다음에 매매계약을 체결하고 잔금을 치르는 순서로 진행되어야 해요. 그런데 실무에서는 이 순서가 종종 뒤바뀌는 경우가 있더라고요. 허가를 받기도 전에 계..

상가에 입점하시는 분들이 계약할 때 가장 예민하게 챙기시는 부분 중 하나가 바로 업종 제한이에요. 어렵게 자리 잡고 단골손님을 만들어놨는데, 옆 호실이나 같은 건물 안에 똑같은 업종이 들어오면 정말 타격이 크거든요. 이런 분쟁을 막기 위해 분양계약서나 임대차계약서에 업종 제한 특약을 넣어두는 경우가 많은데요, 오늘은 이 특약의 효력과 동종 업종이 실제로 입점했을 때 어떻게 대응할 수 있는지 정리해 드릴게요. 업종 제한 특약, 왜 필요할까요 상가는 아파트와 달리 입점 업종의 구성이 상권 전체의 가치와 직결됩니다. 같은 건물 안에 똑같은 업종이 여러 개 들어서면 상가 전체의 매력도가 떨어지고, 먼저 입점한 상인 입장에서는 매출에 직접적인 타격을 입게 되죠. 그래서 분양 단계에서부터 "이 호실은 커피전문점만 ..

상가나 오피스텔에 투자하거나 입주하신 분들이 나중에 가장 많이 당황하시는 부분 중 하나가 바로 관리비예요. 처음 들었던 금액과 실제 고지서 금액이 크게 차이 나서 놀라시는 경우가 정말 많습니다. 이런 이른바 '깜깜이 관리비' 문제를 막기 위해 집합건물법에서는 관리단 구성과 관리비 내역 공개를 의무로 정해두고 있는데요, 오늘은 이 내용을 실무 관점에서 쉽게 정리해 드릴게요. 왜 상가 사무실 오피스텔 관리비는 유독 말이 많을까요? 아파트는 대부분 입주자대표회의와 위탁관리업체가 체계적으로 운영되고, 관리비 내역도 비교적 투명하게 공개되는 편이에요. 그런데 상가나 오피스텔은 사정이 조금 다릅니다. 구분소유자 수가 많고 각자의 이해관계가 복잡하다 보니, 관리단이 제대로 구성되지 않은 채로 특정 업체나 개인이 관리..

부동산 계약서를 작성하실 때 사무실 명패나 명함만 보고 그냥 믿고 진행하시는 분들이 의외로 많아요. 그런데 요즘도 무자격자가 버젓이 중개 행위를 하다가 적발되는 사례가 종종 뉴스에 나옵니다. 이런 무자격 중개를 통해 계약했다가 사고가 나면, 나중에 피해를 구제받기가 훨씬 까다로워질 수 있어요. 오늘은 개업·소속공인중개사를 어떻게 확인하는지, 공제증서는 왜 중요한지, 그리고 실제 중개사고가 발생했을 때 공제금을 청구하는 절차까지 정리해 드릴게요. 왜 자격 확인부터 해야 할까요 공인중개사법상 중개 행위는 반드시 등록된 개업공인중개사나 그 소속공인중개사만 할 수 있어요. 그런데 현장에서는 중개보조원이 마치 공인중개사인 것처럼 계약을 진행하거나, 아예 자격 없는 사람이 사무실을 차려놓고 영업하는 경우가 있습니다..

매매 상담을 하다 보면 "기존 대출을 그대로 안고 사는 게 유리하지 않나요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 매도인의 주택담보대출을 매수인이 그대로 이어받는 방식, 이른바 채무인수 거래인데요. 대출 갈아타는 번거로움도 줄이고 금리 조건이 유리한 경우도 있어서 종종 선택되는 방식이지만, 구조를 정확히 이해하지 못하고 진행했다가 낭패를 보시는 경우가 있어요. 오늘은 이행적 채무인수와 면책적 채무인수의 차이, 은행 승인 절차, 매매대금 정산 방법까지 정리해 드릴게요. 채무인수란 무엇인가요? 채무인수는 매도인이 은행에서 빌린 주택담보대출을 매수인이 그대로 넘겨받아 앞으로의 대출금 상환 의무를 지는 방식이에요. 매수인 입장에서는 새로 대출을 일으키는 것보다 취급수수료나 중도상환수수료를 아낄 수 있고, 기존 대출..

전세 계약 상담을 해 드리다 보면 등기부등본이나 보증보험만 확인하시고 정작 임대인의 세금 체납 여부는 놓치시는 분들이 정말 많아요. 그런데 이 부분이 생각보다 훨씬 무섭습니다. 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태라면, 내 보증금이 세금보다도 뒤로 밀려서 한 푼도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있거든요. 오늘은 왜 이 확인이 필수인지, 그리고 실제로 어떻게 조회하고 요구할 수 있는지 정리해 드릴게요. 왜 임대인 세금 체납이 내 보증금을 위협할까요 세금은 원칙적으로 다른 채권보다 우선해서 징수되는 '조세채권 우선원칙'이 적용됩니다. 쉽게 말해 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태에서 집이 경매나 공매로 넘어가면, 낙찰 대금에서 밀린 세금부터 먼저 빠져나가고 그다음에 남는 돈으로 임차인의 보증금을 돌려주는..

경매로 부동산을 낙찰받으신 분들이 의외로 놓치기 쉬운 절차가 하나 있어요. 바로 잔금을 납부하는 것과 동시에 진행해야 하는 인도명령 신청입니다. "낙찰받았으니 이제 내 집이지"라고만 생각하시다가, 정작 기존 점유자를 어떻게 내보내야 할지 몰라 발만 동동 구르시는 분들을 실무에서 정말 많이 봤어요. 오늘은 인도명령을 누구에게, 언제까지 신청할 수 있는지, 그리고 인도명령이 안 통하는 예외 상황까지 정리해 드릴게요. 인도명령이란 무엇인가요? 인도명령은 경매로 부동산을 낙찰받은 사람이 별도의 소송 절차 없이, 법원에 신청만으로 기존 점유자를 내보낼 수 있게 해주는 간이 절차예요. 원래대로라면 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 하는데, 이 소송은 짧아도 몇 개월, 길면 1년 가까이 걸릴 수 있습니다. 그런데 ..

부동산 매매계약을 맺었는데 상대방이 딴마음을 먹고 다른 사람에게 팔아버리거나 담보로 잡혀버리면 어떻게 될까요? 소유권 이전 등기 소송을 준비 중이신 분들이라면 반드시 알아두셔야 하는 게 바로 처분금지가처분입니다. 오늘은 이 제도가 왜 필요한지, 어떤 효력이 있는지, 그리고 가처분이 걸린 부동산을 거래할 때 어떤 위험이 있는지까지 정리해 드릴게요. 왜 소송 전에 가처분부터 걸어야 할까요 부동산 소유권 이전 등기 청구 소송은 짧게는 몇 개월, 길게는 1년 이상 걸리는 경우가 흔합니다. 문제는 이 소송이 진행되는 동안 상대방(피고)이 얼마든지 해당 부동산을 제삼자에게 팔거나, 근저당을 설정하거나, 다른 사람 명의로 옮겨버릴 수 있다는 점이에요.만약 이런 일이 실제로 벌어지면 어떻게 될까요? 나중에 소송에서 승..

땅을 보러 다니다 보면 도로에 전혀 접해있지 않은 이른바 '맹지'를 만나는 경우가 있어요. 이런 땅은 개발도, 매매도 쉽지 않다 보니 시세보다 훨씬 저렴하게 나오는 경우가 많은데요, 이때 꼭 알아두셔야 하는 게 바로 주위토지통행권입니다. 오늘은 이 권리가 어떤 조건에서 인정되는지, 통행로는 어떻게 정해지는지, 그리고 땅 주인에게 지급해야 하는 통행료는 어떻게 계산되는지까지 정리해 드릴게요. 주위토지통행권이란 무엇인가요? 주위토지통행권은 민법 제219조에 규정된 권리로, 어떤 토지가 다른 사람 소유의 땅에 둘러싸여 공로, 즉 공공도로로 나갈 통로가 없을 때 그 주변 토지를 통행할 수 있도록 인정해 주는 권리예요. 쉽게 말해 맹지 소유자가 아예 밖으로 나갈 방법이 없다면 법이 최소한의 통행 길을 열어주는 셈..