강화도에 땅을 갖고 있는 지인이 얼마전에 10년 전 사두었던 땅이 있는데 어떻게 해야 하냐며 상담 요청을 한 적이 있습니다. 내용인즉슨, 사서 관리를 하지 않고 거의 방치되어 있다가 최근에 관심을 갖고 농작물도 재배하고 세컨 하우스로 활용하려는 마음으로 오가는 횟수가 늘었다고 했습니다. 그런데 오가다 보니 자기 땅에 버젓이 길이 나 있고, 위쪽 전원주택 마을이 있는데 거기 사람들이 자기 땅을 자유롭게 사용하고 있다는 것이었습니다. 이게 말이 되느냐며 억울하다고 했습니다. 보상을 받거나 되돌릴 수 없는지를 묻는 상담 내용이었습니다. 그래서 해당 지번의 등기부등본을 떼보니 거기에는 '지역권'이 설정되어 있었습니다. 지역권은 사방이 막혀있는 맹지를 드나들 수 있는 통로 역할을 할만한 땅의 주인에게 허락을 받아서 사용하는 것입니다. 이 때, 지역권이 설정되어 있는 땅은 승역지이고, 원래 맹지였던 땅은 요역지라 불립니다.
몇차레 통화를 하고 직접 지자체에 민원도 넣어보고 했지만, 지금 현상에서 크게 달라지는 것은 없었습니다. 애초에 이 땅을 매입할 당시에 지역권이 설정된 것인데 저의 지인 즉, 승역지의 주인은 이 사실이 기억나지 않는다고 했습니다. 안타깝지만 별 도리가 없다는 답변을 드렸습니다. 그래서, 오늘은 반면 교사 삼아서 맹지의 가치를 높이는 방법을 정리해볼까 합니다. 필요없는 땅이라고 생각한 지주 입장에서는 기대하지 않은 이득이 남아서 좋고, 저렴한 가격에 구매하여 가치를 높이니 새로운 지주 입장에서도 좋습니다.
1. 맹지는 무조건 위험하기만 한가?
사방이 막혀있는 쓸모없는 땅이라는 인식이 강한 맹지는 건축 허가를 득할 수 없습니다. 그러다 보니 주변 시세보다 훨씬 저렴한게 특징입니다. 시세의 절반 정도까지 가는 매력적인 가격을 형성하게 됩니다. 여러 조건을 나열하며 맹지가 아닌 주변 땅과 비슷한 가격으로 매도하려고 한다면 눈을 돌려야겠지만 그게 아니라면 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 단지 금액적인 매리트만 놓고 보면 된다고 생각합니다. 도로라는 가치만 더해 준다면 주변 시세와 비로소 어깨를 나란히 하게 될 것입니다.
2. 맹지 탈출 핵심 3가지
- 토지사용 승낙서를 통한 사도 개설인데요. 인접하고 있는 토지주에게 내 땅으로 드나들 수 있도록 승낙해달라는 것입니다. 토지주가 승낙하면 좋은데 여기에는 문제가 있습니다. 나중에 토지주가 변경되면 그때는 효력이 상실되기 때문입니다. 토지주가 혹시 매물을 내놓을 때, 그 부분을 매수하면 좋겠지요. 그리고 저의 지인이 경험한 반대로 지역권을 설정하면 매우 좋을 것입니다.
- 간혹 도로와 내 땅 사이에 국유지인 구거가 가로막는 경우가 있습니다. 구거는 물길로써 또랑을 생각하시면 됩니다. . 이때는 농어촌공사나 지자체로부터 구거 점용 허가를 받아 다리를 놓거나 복개를 하여 진입로를 확보할 수 있습니다. 이는 사유지를 통과하는 것보다 훨씬 깔끔하고 저렴한 해결책입니다.
- 이것도 저것도 안 될 경우, 법적 최후 수단인 주위토지 통행권을 청구해야 합니다. 민법상의 권리인데 사람이 살 수 있는 최소한의 권리를 보장해 달라는 취지의 청구소송입니다. 승소를 한다고 하더라도 일정 부분의 사용료는 지불해야 합니다. 그리고 통행권을 얻었다고 하더라도 내 땅에 건축허가를 받기까지는 넘어야 할 산이 더 있습니다. 소송의 부담을 안고 가야합니다.
3. 주변 토지주와의 협상 기술
토지를 매수할 때, 애초에 맹지였다면 그 주변 땅들이 어떤 상태인지를 확인해야 합니다. 철저하게 관리가 되고 있는 땅인지, 아니면 거기도 내가 사려고 하는 땅과 더불어 매물로 나왔는지 확인하는 것이 핵심 포인트입니다. 그래서 부동산은 현장에 답이 있는 경우가 정말 많습니다. 자주 드나들면서 나름의 시나리오를 그려봐야 합니다. 의외로 단순한 곳에서 실마리가 발견되곤 하니까요. 저는 개인적으로 주변이 전답일 경우는 구거를 찾는데 집중합니다. 물길이 있다면 거기에서 쉽게 해결되는 경우가 많거든요. 지자체나 농어촌공사에 허가 신청을 내서, 목적외 사용 승인을 받은 경험도 있습니다.
그리고 인접 토지주가 사방이 막혀있는 맹지가 내 땅에 옆에 있다는 것을 썩 유쾌하게 생각하지 않습니다. 적극적인 자세로 맹지를 활용도 높게 만들어 놓으면 덩달아 인접 토지에도 긍정적인 효과를 가져다 줄 수 있거든요. 그리고 토목 설계나 건설회사 직원을 대동하여 법적으로, 기술적으로 안정성을 설명 드리고 설득한다면 더욱 신뢰감을 갖고 가능성을 보게 될 것입니다. 실제로 사람의 마음은 대부분 비슷하더라고요.
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맹지 투자는 정말 위험합니다. 그래서 더 가격적으로 매력적인 것입니다. 위험성은 아무것도 하지 않는 사람에게는 그대로 남아있지만 현장에서 답을 찾으려고 노력하고, 공부하는 사람에게는 어느순간 매력적인 땅으로 변해 있습니다. 지역권 설정이 가능한지, 구거를 활용할 수 있을지, 사용료 지불하지 않고 얼마든지 사용할 가능성이 보이는 순간 답답한 땅에서 기회의 땅으로 바뀌게 됩니다. 현장에서 해결책을 찾아가고 있는 입장에서 확신하는 부분이 있어서 이렇게 정리해 보았습니다. 맹지에 관심을 갖거나 승역지의 지주이거나 요역지의 지주인 분들에게 이 글이 도움이 되셨길 빕니다. 감사합니다.