LH전세임대 후말소 조건 미리 확인할 사항

 대략 4년 전쯤 전세사기가 기승을 부리기 시작했습니다. 인천 지역은 전세사기의 성지라고 불리울 정도로 엄청난 피해가 속출했습니다. '빌라왕', '건축왕'이라고 불리며 사회적 문제가 되었던 곳 중에서 가장 많은 피해 사례가 밀집되어 있는 곳이 다름아닌 인천광역시 미추홀구 입니다. 저는 미추홀구에서 부동산 중개업을 하고 있는데, 그때부터 지금까지 사회적 문제가 된 전세사기 때문, 경기의 둔화, 이자율 인상 등의 이유로 매수인은 물론, 월세 임차인, 전세 임차인 구하기가 매우 어려워졌습니다. 전세 임차인들의 마음은 더욱 조심스러워졌죠. 그 와중에 lh를 통해서 전세집을 구하는 LH 기존주택 전세임대 임차인이 있어서 전세 시장은 어느정도 유지가 되는 것 같습니다. 오늘은 LH 전세임대를 진행하다가 '후말소 조건'의 절차를 숙지 하지 못해서 시간낭비만 하고 있을 공인중개사나, 임차인분에게 도움이 될 만한 정보를 전달하려 합니다. 제가 직접 LH 법무사와 통화하고, 임대인과 임대인이 대출을 진행한 은행 즉, 근저당권자와 통화한 경험을 토대로 말씀드려 보겠습니다.

 

1. LH 전세 근저당 후말소 조건은 무엇인가?

 LH 전세임대 계약을 진행하다 보면 가장 까다롭고 사고가 많이 나는 부분이 바로 '근저당 후말소' 조건입니다. 공인중개사나 임대인, 임차인 모두가 절차를 정확히 모르면 권리분석 승인까지 받아놓고도 정작 잔금 날 계약이 파기되거나 대출 실행이 안 되는 낭패를 볼 수 있습니다. 시간은 시간대로 쓰고, 에너지는 에너지대로 낭비하게 되는 꼴이 되기 때문에 미리 숙지해야 합니다. 

 후말소 조건은 현재 있는 근저당권을 잔금과 동시에 융자 상환하고 말소하는 것을 말합니다. 사실, 일반 전세일 경우 임차인이 걱정하는 내용인데, 임대인이 전세금을 수령하고 은행에 상환하지 않으면 어떡하느냐? 근저당권 말소하여 등기부에서 지우지 않으면 어떡하느냐? 걱정하는 부분입니다. 공인중개사는 보통 이런 경우의 잔금날, 임대인과 동행해서 상환하는 것과 말소하는 것을 참관하고 말소 접수증을 임차인에게 보내주면 걱정은 일단락 됩니다. 그런데 LH의 경우는 정부 기관인 LH가 끼어 있기 때문에 임차인 입장에서 걱정할 부분이 거의 없습니다. 임대인이 정확하게 상환하고 말소하지 않을까 걱정하는 것은 LH의 몫이 되는 겁니다. 그래서 LH도 안전하게 진행하기 위해서 그동안의 시행착오를 참고하여 매뉴얼을 만들어 둔 것입니다. 

 

2. 가장 많이 착각하는 부분과 대처 방법

 일단, LH 후말소 조건은 부분이 아닌 전액 말소와 상환 입니다. 그리고 채권최고액이 LH 지원금을 초과하지 않아야 합니다. 예를 들면, LH 지원금은 1억인데 근저당권 채권최고액이 1억100만원이라면 승인이 불가합니다. 실융자금이 9천만원이어도 안되는 겁니다. 물론, 이때는 임대인이 부분적으로라도 미리 지원금보다 채권최고액이 낮도록 조치를 하면 가능한 상황입니다. 그리고 매매중인 부동산은 불가합니다. 여기까지는 사실 미리 확인해서 임대인의 의지가 없다면 애초에 진행 자체를 안할 수 있습니다. 불필요한 에너지 소비가 없습니다.

 그런데, 근저당권자가 은행이 아니고 무슨 협동조합이거나 개인일 경우는 안됩니다. 그리고 간혹 임대인이 정부 지원 상품인 기금대출을 받았을 경우에는 안됩니다. 디딤돌 대출이나 보금자리론 대출일 경우는 뿌리가 같다는 이유로 승인 자체가 불가합니다. 오래도록 부동산 일을 한 사람으로서 이해되지 않는 대목입니다. 현실성 없는 부분이라고 생각됩니다. 실제로 보금자리론 대출을 받아서 근저당권을 실행한 임대인이 LH 승인이 안되서 에이스 매물임에도 불구하고 전세 수요자가 없는 시기와 맞물려 오래도록 고생한 적이 있습니다. 개인적으로 LH에서 다른건 몰라도 이부분은 수정했으면 하는 바람입니다.

 승인까지 거의 다 왔다가 어이없게 안되는 경우 중, 근저당권자인 은행이 상환금을 받을때 은행 자체 계좌가 없고 가상계좌만 있다고 하는 경우가 간혹 있습니다. 그래서 은행 통장 사본을 제출할 수 없다고 하는 경우가 있습니다. 그리고 상환금을 보낼때, 'LH전세임대'로 변경하는 것을 거부하는 경우가 있습니다. 이건 정말 당혹스러운 일입니다. 이건 LH가 문제가 아니라 해당 은행이 문제라고 생각되는 부분입니다. 매우 오만한 자세라는 생각입니다. 이런 은행에 대해서는 정부 차원에서 뭔가 제재를 가하거나 패널티를 제공하면 좋겠습니다. 서민들의 주거안정을 위한 정책에 절차상 사소한 걸림돌이라 생각하기 때문입니다. 임차인과 부동산 중개인의 적극적인 항의로 해결한 경험이 있는데, 이렇게 해서 될 일을 애초에 해결 방법을 찾으려 조금도 노력하지 않은게 매우 불합리하다고 생각했습니다. 

 

3. 실패 없는 LH 기존주택 전세임대 후말소를 위해서

 경험을 토대로 말씀드리자면, 등기부에 근저당권이 있는 것을 확인하고 임대인에게 기금대출 상품인지, 디딤돌 대출인지, 보금자리론 대출인지 확인해 보길 권합니다. 그리고 아니라고 한다면 은행에 통화하셔서, 자체 계좌가 있으며, 통장 사본을 미리 LH측에 제출해야 하는데 협조가 되는지, 그리고 잔금일 상환하는데 상환하는 예금주는 LH가 될 것이라는 것을 미리 확인해 달라고 요청드립니다. 가능하다는 이야기를 들으면, LH 법무사 측에 승인심사 서류를 넣고, 임대인에게 대금이체 약정서와 합의서 (LH 양식)을 드리고 계약일 미리 은행에 방문하여 작성해 오시라고 요청드리면 거리낄 일 없이 매우 매끄럽게 진행할 수 있습니다. 

 

 보통 임대인도 전세로 해당 매물을 내놓을 때, 아쉬운 마음이 있고, 임차인도 해당 매물이 마음에 든다면 진행하고 싶은  욕구가 강합니다. 그래서 임대인 임차인 모두 협조에 긍정적인 태도를 갖고 있습니다. 절차상 복잡해서 되는대로 진행하다가 거의 다 왔는데 사소한 걸림돌로 지금까지의 노력이 물거품이 되면 매우 난감하고 맥빠지는 일입니다. 부동산 경기의 둔화로 힘들게 일하고 있을 개업 공인중개사 분들과 어려운 시기 전세집을 알아보시느라 고생하시는 임차인 분들에게 조금이나마 도움이 되셨길 빕니다. 감사합니다.