경매 낙찰 3개월이내, HUG 안심전세 우회 가입 전략

 대략 10년 동안 알고 지낸 분으로 처음 집을 구매하실 때, 그 뒤에 전세로 옮기실 때, 인연이 있었던 분입니다. 개인 사정으로 전세가 낮은 집에서 살다가, 아이들이 커 가면서 좀 더 넓은 집으로 옮기면서 발생했던 일인데요. 분명히 비슷한 경험을 겪고 계시는 분들이 있으리라 생각됩니다. 4~5년 전 전세사기가 사회문제가 되면서 특히 인천 지역은 경매로 많은 매물이 쏟아졌습니다. 경매장에는 항상 좋은 물건을 낙찰받기 위한 사람들이 빼곡히 차 있습니다. 그런 분위기가 지금까지 이어지고 있는데요. 그러다 보니 경매로 낙찰받은 매물을 소화하는 과정에서 매물로 나오거나 임대차로 나오는 경우가 많이 있습니다. 오늘은, 경매로 낙찰 받은 집인데 전세로 놓기 위한 과정에서 생긴 일로, 소유권 이전 3개월 이내는 hug 안심전세 대출이 안된다고 하여 우회하여 가입한 사례를 설명드리려 합니다. 전세사기로 불안한 와중에 hug 안심전세가 안된다면 전세자금 대출을 받는 임차인이 기댈 곳이 없게 됩니다. 불안함을 갖고 있는 분들에게 도움이 되었으면 합니다. 

 

1. 소유권 이전 3개월 이내는 왜 hug 안심대출이 안될까?

 먼저 문제의 원인을 정확히 알아야 합니다. HUG의 내부 규정보다는 대출을 실행하는 금융기관(은행)의 심사 가이드라인인 '이파인(e-Fine)' 규정 때문인 경우가 많습니다. 이파인에서는 경매 낙찰 직후에는 소유권 관계가 불안정하거나, 단기 시세 조작의 위험이 있다고 판단하여 최소 3개월의 유예 기간을 두는 것입니다. 몇차례 크로스 체크를 위해서 통화로 확인했는데, 정작 HUG 공사 자체 규정에는 3개월 미만 금지 조항이 명시되어 있지 않다고 합니다. 보증부 대출을 실행하는 은행권의 공동 지침이 이를 막고 있어 사실상 가입이 불가능한 상황이 발생하는 것이었습니다. 나름 기관마다 고충이 있겠지만, 현장에서 일을 하면서 항상 현실성 없는 규정이라는 생각에 가슴이 답답하기도 합니다. 하지만 별 도리는 없습니다. 전세 보증금 100% 전세반환보증 가입이 목적이기 때문에 어쩔 수 없이 서울보증보험 가입이라도 해야겠다고 결론을 내리게 되었습니다. 그리고 SGI 서울보증보험에서 HUG 전세보증보험으로 안전하게 넘어갈 수 있는지 확인해야 했습니다. 

 

2. 채권보전조치가 영향이 있는지 없는지 확인해야

 전세반환보증보험 보증기관은 HF 주택금융, HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증보험이 있는데 앞에 2 기관은 채권보전조치가 되어 있으면 보증보험 가입이 불가합니다. 보통 전세자금대출을 받으면 은행은 보증금을 돌려받을 권리(전세보증금반환채권)에 대해 질권을 설정하거나 채권 양도 통지를 합니다. 채권보전조치를 이 방법으로 하게 되는데 이와 무관하게 보증보험 가입이 되는 곳은 SGI 서울보증보험이 유일합니다. 그래서 SGI 서울보증보험 가입을 생각했던 것입니다. 그리고 3개월 후에 소유권 이전등기 기간이 지났기 때문에 HUG로 갈아타려고 계획했던 것입니다. 그런데, 또하나의 문제는 SGI 보증부 전세자금 대출을 받은 상태에 HUG에서 이를 허용하는냐 였습니다. 원래 HUG 보증보험은 이런 채권보전조치가 되어 있는 대출과는 중복 가입이 안 되는 것이 원칙입니다. 너무나도 다행이도 SGI(서울보증보험)와 HUG는 업무 협약이 되어 있어, SGI 보증으로 대출을 받은 임차인이 사후에 HUG의 반환보증보험을 별도로 가입하는 것을 예외적으로 허용한다는 것이었습니다. 모든 문제가 해결되는 순간입니다. 

 

3. 실제 HUG 전세보증보험 가입하기까지 단계

1단계. HUG 안심전세대출 대신 SGI 보증부 전세자금대출을 먼저 신청합니다. SGI는 HUG보다 금리가 약간 높을 수 있고 심사 기준(소득, 신용도 등)이 다르지만, 소유권 이전 기간에 대한 규제가 상대적으로 유연합니다.

2단계. 전세 계약 및 잔금 처리 SGI 대출을 통해 잔금을 치르고 입주를 완료합니다. 이때 임대인은 낙찰받은 지 3개월이 안 된 상태여도 대출 실행이 가능합니다.

3단계. 소유권 이전 3개월 경과 시점 확인 임대인의 소유권 이전 등기일로부터 3개월이 지날 때까지 기다립니다.

4단계. HUG 전세보증금반환보증 '단독' 가입 3개월이 경과한 시점에 임차인이 직접 HUG 영업점이나 모바일 앱(안심전세 앱 등)을 통해 반환보증보험만 별도로 신청합니다. 이때 SGI 대출이 실행되어 있음에도 불구하고, 앞서 언급한 협약 덕분에 가입 승인이 통과하게 됩니다. 

 

 전세사기가 사회 문제로 대두되고 몇 년이 지났지만 현장에서는 여전히 불안 심리가 만연합니다. 규정의 사각지대는 여전히 있고 이로 인해서 선량한 임차인만 피해를 보는 경우가 꽤 있습니다. 계약을 포기하거나, 위험을 무릅쓰고 복증보험 없이 입주하는 경우도 있습니다. 사실 안전한 임대인이라면 이렇게 해도 상관 없지만, 사람 일이라는 것이 누구도 장담할 수 없어서 안전장치를 하는게 중요하다 생각됩니다. 

 제가 만난 임차인과 같은 상황으로 고민이 있는 분들이 있다면 이 글이 도움이 되어서 잘 해결되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.