단독주택을 '근생'으로 용도변경하면 다 좋다고?

 '분좋카'를 찾아 다니는 사람들이 많아지고 있는 요즘입니다. 럭셔리한 분위기에서 담소를 나누며 커피와 베이커리를 곁들이는 공간이 스타벅스에서 도심 외곽 대형 카페로 이동하고 있는 것이 트렌드인 것 같습니다. 이와는 살짝 거리가 있지만 도심 안에서 오래된 단독주택을 개조하여 분위기 좋은 카페로 탈바꿈한 곳도 기하급수적으로 많아졌습니다. 어디 어디 카페골목 하면 대부분 이런 주택을 개조하여 카페로 만들거나 공장을 개조하여 카페를 만들거나 하는 경우입니다. 오늘은 제가 활동하는 인천광역시 미추홀구 오래된 단독주택을 카페로 개조하여 사용하는 경우를 실전에서 중개한 사례를 곁들여 좋은점과 주의할 점을 정리해 보겠습니다.

 

 주거용 부동산을 상업용으로 변경하는 과정은 단순한 리모델링이 아닌 법적·행정적 검토가 필수적인 절차입니다. 사전에 체크하지 않으면 허가 불가, 과태료, 영업 제한 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 단독주택과 같은 주거용 부동산을 용도변경하여 근린생활시설의 상업용으로 바꿀때 주의할 점은 다음과 같습니다.

 

1. 가장 골칫거리는 주차장 확보!

 근린생활시설로 용도변경 시 가장 먼저 걸리는 부분이 바로 주차장 대수 기준입니다. 주택은 세대당 주차 기준이 비교적 완화되어 있지만, 근린생활시설은 면적 기준으로 주차대수를 산정합니다. 예를 들어 카페의 경우 일정 면적 이상이면 추가 주차 확보가 필요합니다. 그런데 문제는 노후 주택의 경우 대지 여유 공간이 부족해 주차장을 추가로 확보하기 어렵다는 점입니다. 이 경우 자체적으로는 담장을 허물고 마당을 주차 공간으로 확보하는 것이 첫번째 고려할 점입니다. 인천과 같은 경우는 '그린 파킹 사업'이라고 합니다. 지역마다 부르는 명칭이 다른데 취지는 동일합니다. 주거용 공간인데도 실제로 이렇게 주차공간을 확보하는 케이스가 꽤 많습니다. 두번째로는, 인근 부설주차장을 임대 계약하는 방법입니다. 또는 지자체에서 운영하는 공영 주차장이 있는데 이를 적극 활용하는 것입니다. 무턱대고 용도변경 한 후 애초에 용도 변경 후 활용도가 계획대로 되지 않으면 난감해 집니다. 실무에서는 이 부분 때문에 용도변경 자체가 무산되는 사례가 많기 때문에 초기 단계에서 반드시 확인해야 합니다.

 

2. 정화조 및 배수 설비 용량 확인

 카페나 음식점으로 운영할 경우 정화조 용량 부족 문제가 자주 발생합니다. 주거용 주택은 생활하수 기준으로 설계되어 있지만, 상업시설은 유동 인구 증가로 인해 오수 발생량이 크게 늘어납니다. 확인해야 할 사항은, 기존 정화조 용량이 상업시설 기준 충족 여부입니다. 주거용과 상업용은 용량 자체가 다르므로 미리 반드시 확인해야 합니다. 더불어 추가 증설이 가능할지 검토해야 합니다. 특히 정화조 증설이 불가능한 구조라면 영업 허가 자체가 제한될 수 있습니다. 실무에서는 용량 증설이 불가능할 경우에, 횟수를 늘리는 방법도 있습니다. 이 부분이 가능한지 미리 확인하는게 중요합니다. 실제로 구청 직원과의 통화에서 이런 융통성을 발휘하는 주무관이 꽤 있습니다. 모든 것은 사람이 하는 일이라는 것을 실감하는 순간이었습니다. 하지만 언제나 원칙은 기본이 먼저라는 점입니다.

 

3. 건축법상 용도변경 가능 여부는 당연한 것

 모든 주택이 근린생활시설로 변경 가능한 것은 아닙니다. 확인해야 할 핵심 요소는 용도지역이 첫번째 입니다. 각 용도지역마다 입점할 수 있는 영업군이 다르기 때문에 이는 기본이겠지요. 단독주택을 용도변경하여 상업시설로 바꿀 때 극히 드문 일이기는 하지만 건폐율 및 용적률 초과 여부도 혹시 모르니 확인해야 합니다. 또한 건축물 대장 확인으로 불법 혹은 위반건축물에 해당하는지 확인해야 합니다. 단독주택의 경우 과거에 증축된 부분이 건축물대장과 불일치하는 경우가 많습니다. 이런 상태에서는 용도변경이 불가능하거나, 먼저 위반사항을 시정해야 합니다. 배보다 배꼽이 커지는 상황이 초래될 수 있는 부분입니다. 미리 공적장부 확인하는 것인데, 사실 이건 기본이겠죠.

 소방, 위생, 전기 설비 기준을 충족해야 하는데 이 부분도 사실은 기본 사항이라서 패스합니다. 이건 너무 기초적인 거라서요.

 

4. 세금 구조의 변화!

 계속 상업용으로 사용하면 상관 없겠지만 그게 아니라면, 개인적으로 이 부분이 가장 중요하다고 생각합니다. 당연히 주택처럼 생겼으니 용도가 근린생활시설로 바뀌어도 팔게되면 비과세 혜택을 받으리라 생각하는 분들이 종종 있습니다. 조정대상지역에서 주택을 구입할 때, 취득세 중과세는 피할 수 없습니다. 물론 비조정지역에서도 주택수가 증가하면 취득세 중과는 기본입니다. 그리고 보유세인 재산세도 주거용일 때와 상업용일 때, 취급이 달라집니다. 가장 많이 질문하는 부분인데 양도시 양도소득세 입니다. 1가구 1주택은 아무리 양도차익이 많아도 비과세이지만 상업용은 다릅니다. 비과세가 안되기 때문에 부담이 훨씬 커집니다. 

 

 도서관보다 카페에서 공부하는 학생들이 많아지고, 스타벅스에 있던 사람들이 분위기 좋은 다른 카페를 찾는 사람들이 아무리 많아져도 단기간의 이득만 생각할 게 아니라 장기적인 계획이 필요합니다. 그래야 나중에 더 큰 후회를 면할 수 있습니다. 나름대로 실무에서 많은 고객을 만나면서 경험한 것을 토대로 가장 현실적이다 생각하고, 가장 많은 사람들이 간과하는 부분이라 생각하여 정리해 보았습니다. 많은 도움은 아니더라도 조금이나마 도움이 되셨길 빕니다. 감사합니다.