AI도 틀리는 상가주택 취득세와 부가세 똑바로 알기

 저는 현장에서 발로 뛰며 실제로 중개를 업으로 하고 있는 공인중개사입니다. 최근 상가주택 매매 계약을 진행하면서 매수인이 헷갈려하는 부분이 있어서 많은 분들이 그렇게 알고 계실 것 같아서 이번 기회에 정리하고자 이 글을 적습니다. AI에게 물어보셨다면서 완강하게 주장하는 바람에 저도 잠시 주춤하게 되었습니다. 하지만 현행법상 겸용주택이라고 하는 상가주택은 취득세 계산하는 방식이 명확하기에 한 번 짚고 넘어가는 차원에서 정리해 보겠습니다. 

 

1. 주택 면적이 크면 주택으로 적용해서 취득세를 낸다고요?

 중개를 했던 건물은 토지 면적은 생략하고 전체 건물 중에서 60평이 주택이고 40평이 근린생활시설로 상가 부분을 차지하고 있었습니다. 주택이 상가보다 면적이 크니 전체를 주택으로 보고 취득세를 부담하는 것이 아니냐는 것이었습니다. 결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 주택은 주택으로, 상가는 상가로 적용하여 취득세를 내는 것입니다. 대한민국 지방세법상 취득세는 면적 비율과 상관없이 철저히 분리 과세합니다. 매수인은 AI에게 물어보니 주택 면적이 크면 주택으로 적용한다고 분명하게 이야기 했습니다. 확인해보니, 실제로 AI가 그렇게 대답하였습니다. 다른 AI에게 물어보니 다행히 다른 AI는 제가 아는 내용과  같게 설명하고 있었습니다. 얼마나 다행인지 모릅니다. 그리고 AI가 잘못 답하는 것이 불쾌하지만은 않았습니다. 공인중개사로서 존재감을 확인하는 시간이기도 했기 때문입니다. 

 많은 분들이 주택이 크면 전체를 주택으로 간주하여 양도소득세를 비과세 하는 주택의 경우와 혼돈하는 것 같았습니다. 양도세는 주택의 면적이 크면 주택으로 간주하고 1가구 1주택일 경우에 비과세가 됩니다. 양도소득세와 취득세를 혼돈하지 않도록 유의하시기 바랍니다.ㅏ 

 

2. 상가주택의 취득세는 이렇게 됩니다!

 주택은 1%대의 취득세를 적용받고, 상가는 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)  적용받습니다. 물론 주택이 기존에 없는 무주택일 경우에 그렇습니다. 조정대상지역에서는 2주택부터 취득세 중과가 적용되고, 비조정대상지역에서는 3주택부터 취득세 중과가 적용됩니다. 이부분을 정확하게 체크하는 것이 포인트입니다. 그리고 상가는 개수와 상관없이 4.6% 적용을 받게 됩니다. 

 

3. 놓치기 쉽지만, 놓치면 안되는 부가가치세

 상가주택 거래 시 매수자들이 가장 당황하는 지점이 바로 부가세입니다. 일반 아파트나 빌라 거래 시에는 부가세를 고민할 필요가 없지만, 상가주택은 다릅니다. 우리나라는 주택과 토지에 대해서는 부가세 대상이 아닙니다. 면세 대상인 것입니다. 하지만 상가 건물분에 대해서는 부가세를 적용합니다. 이 부분을 많이 모르고 있거나 간과하는 경우가 있습니다. 

 매도인이 일반과세자로 임대사업을 하고 있는 분이라면 매수인도 동일한 조건으로 일반과세자이면서 임대사업자라면 포괄양도양수를 통해서 부가세를 지불하지 않고 그냥 넘어가면 됩니다. 만약 매수인이 같은 조건으로 사업자 등록을 할 예정이라면 건물분에 대한 부가세를 매수인이 부담하고 매도인이 세무서에 납부합니다. 그리고 나서 매수인이 나중에 환급 받으면 끝입니다. 매수인은 부담하기는 하지만 돌려받기 때문에 제로 베이스가 됩니다. 금액대가 작으면 크게 신경 쓸 일이 없지만 몇 십억, 몇 백억대이면 부가세 부분도 꽤 많은 액수라서 자금 계획을 미리 하는게 좋습니다. 그래서 중요하다고 하는 겁니다. 

 또 하나 알고 있어야 하는 부분은 매도인과 같은 조건으로 사업자 등록을 하지 않을 경우에는 지불한 부가세를 환급받지 못할 수 도 있습니다. 

 

4. 부가세는 미리 확인하는 게 포인트!

 중개 현장에서 제가 가장 신경 쓰는 부분은 매매대금의 안분입니다. 총 매매가가 5억이라고 가정할 때, 단순히 '5억'이라고만 적으면 나중에 세무서나 지자체에서 시가표준액으로 강제 배분해버립니다. 이 경우 주택 가액이 낮게 잡히고 상가 가액이 높게 잡히면, 매수인은 취득세와 부가세를 더 많이 내야 하는 불상사가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 감정평가나 공시가격을 기준으로 주택분 가액, 상가분 가액, 상가 부가세를 명확히 구분하여 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 지름길입니다. 그리고 보통은 매도인측이 세무사에게 의뢰하여 건물분 부가세를 미리 확인해 오는게 일반적인 절차입니다. 그렇게 하는 것이 잔금일 불필요한 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 

 

 AI마저 틀리는 상가주택의 취득세 부분은 정말 틀리기 쉬운 부분입니다. 상가주택은 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 기준이 모두 제각각입니다. 하물며 중개보수를 청구할때도 그렇습니다. 매우 작은 상가주택은 별도로 부가세를 언급하지 않고 매도 매수하는 경우 또한 부지기수 입니다. 원칙을 알고 상황에 맞춰서 서로 오해 없이 원만하게 중개하는 것이 공인중개사의 역할이라고 생각합니다. 상가주택에 관심이 있는 분들과 공인중개사분들에게 이 글이 도움 되셨길 빕니다. 감사합니다. ㅁㅊ