매도인 사망 시 양도소득세 신고 방법과 재산세 부과 기준

 부동산 매매 계약을 체결하고 3개월 전 쯤, 잔금까지 완료된 주거용 오피스텔 건물이었습니다. 오늘 갑자기 매도인 자녀분으로부터 전화를 받았습니다. 매도인이었던 어머니께서 1개월 전에 병환으로 사망했다는 소식을 전했습니다. 연로하신 탓에 기력이 없긴 했지만 갑자스러운 소식에 적잖이 놀랬습니다. 물론 당사자이신 자녀분은 더욱 경황이 없으셨을텐데 양도소득세 신고도 해야 하는 상황이라서 저에게 전화를 한 것이었습니다. 세금 문제는 기한을 놓치면 가산세라는 큰 패널티가 따르기 때문에 정확한 법적 절차를 아는 것이 매우 중요합니다. 그래서 오늘은 잔금 지급 후 매도인이 사망했을 때, 상속인이 대리로 진행해야 하는 양도소득세 신고 절차와 당해년도 재산세 납부 의무자에 관해서 설명하겠습니다. 재산세도 잔금일 기준, 즉 소유권이전일 기준을로 어떻게 부과하는지 물으셔서 이것도 더불어 설명해 보겠습니다.

 

1. 매도인 사망 시 양도소득세는 누가 신고하지?

 일반적인 양도소득세 신고 기한은 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 공인중개사 자격증을 위해서 이론 공부를 할 때, '양말 2켤레'라고 외웠던 기억이 납니다. 그때의 기억이 아직까지 있는 걸 보니 꽤 효과적인 암기법이었다고 생각됩니다. 이렇게 외우면 잊어버리지 않을 것 같습니다. 그리고 여기에 더해 양도자가 신고 전 사망했다면 법규가 조금 달라집니다. 사망한 달의 말일부터 6개월까지 기한은 늘어나게 됩니다. '양말 6켤레'로 외우시면 될 것 같습니다. 

 매도인이 잔금을 받고 소유권을 넘겨준 상태에서 사망했다면, 납세 의무는 사라지는 것이 아니라 상속인에게 승계됩니다. 따라서 사망하신 분(피상속인)의 이름으로 신고하는 것이 아니라, 상속인(예: 딸, 배우자 등)이 본인의 인적 사항을 기재하여 대리로 신고해야 합니다. 만약 상속인이 여러 명이라면 각자의 상속 지분에 따라 나누어 신고 및 납부하게 됩니다.

 

 상속인이 신고할 때는 일반적인 서류 외에 '상속 관계'를 증명할 서류가 추가로 필요합니다. 

• 매매계약서 (매수 당시 및 매도 당시)
• 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 영수증 (필요경비 증빙용)
• 가족관계증명서 및 사망진단서 (또는 폐쇄가족관계등록부)
• 자본적 지출 증빙 (보일러 교체, 새시 설치 등 수리 내역)

 별도로, 1가구 1주택이었다면 양도 차익이 아무리 많더라도 비과세 혜택을 받게 됩니다. 그리고 취득가액보다 양도가액이 낮다면 양도소득세는 내고 싶어도 낼 게 없어집니다. 비과세 혜택을 받고, 양도차익이 없더라도 양도소득세 신고는 의무적으로 하는게 맞습니다. 안해도 된다고 하지만 그래도 실무에서 중개인으로서 형식적인 절차에 불과하니 하는 것을 권하고 있습니다. 오늘 문의하신 매도인의 자녀분도 사실 이 부분때문에 문의를 한 것이었습니다. 잔금일 중개인으로서 이야기 한 것은 잊어버리고 주변 사람들이 이런 얘기를 하니 막연하게 두려운 마음이 들어서 재차 확인하는 차원에서 문의를 한 것이었지요. 세무서 방문해서 위 준비 서류를 가지고 신고를 하든지, 국세청 홈택스 들어가서 인터넷으로 신청을 하는 2가지 방법을 설명드렸고, 젊은 분이라서 인터넷을 권했습니다. 

 

2. 매도인 사망시 재산세는 어떻게 되나요?

 실무에서 매매 계약을 진행할 때, 가장 민감한 세금이 재산세 입니다. 계약을 체결하기 전의 과정이 아닌 계약서 작성일에 사람들의 표정에 직접적으로 영향을 주는 것이 재산세 입니다. 6월 1일 단 하루, 소유권을 갖고 있다는 이유로 당해년도 재산세를 납부해야 하기 때문에 그렇습니다. 세금의 규모가 다른 부동산에 비해서 매우 적은 편으로, 2억원 정도의 주거용 오피스텔 기준으로 재산세는 20만원대인데 이 부분에 울그락 불그락 되는 것이 사실 아이러니 합니다. 

 재산세는 보통 20만원 이하이면 한번에 부과되는데 7월입니다. 그리고 20만원 초과이면 9월에 한번 더 나옵니다. 7월에는 건축물분이고, 9월에는 나머지 건물분과 토지분입니다. 

 6월 1일 소유권을 갖고 있는 사람이 당해 7월과 9월 재산세를 낸다는 결론에 이르게 됩니다. 상속인은 계약서 작성시, 잔금시 6월 1일 소유권을 갖고 있는 사람이 재산세를 낸다는 말은 들었지만 언제 내는지, 그리고 피상속인이 내야 하는 거라면 어떻게 처리하면 되는지를 궁금해 했습니다.

 결론적으로, 6월 1일 소유권을 갖고 있던 시기, 즉 작년에 모든 재산세를 납부했기 때문에 이제는 신경써야 할 재산세가 없는 것이었습니다. 그리고 만약 내야하는 재산세가 있었다면 고지서가 나오면 그대로 납부하시면 됩니다. 고지서가 발행이 안되었거나 분실했다면, 지자체에 방문하여 재산세 변동신고를 하고 납부하면 됩니다. 상속인이라는 증빙을 하면 가능하고요. 

 

양도소득세도 그렇고, 재산세도 그렇고 사망인의 사망확인할 서류와, 상속인을 증명할 서류를 가지면 모든 일을 매끄럽게 처리할 수 있습니다. 다만, 당시 상황이 경황이 없어서 그렇지, 하나 둘 차근차근 처리하면 되겠습니다. 다행히 사망으로 인한 상속인이 대리 신고를 하게 되면 그 기한이 연장되기 때문에 조급하게 할 일도 아니겠습니다. 매번 드는 생각이지만 떠난 사람보다 남아있는 사람의 몫이 큰 것 같습니다. 슬픔을 잘 추스려야 하고, 떠난 사람의 정리 또한 잘 해야 하니까요. 아모쪼록 가족의 사망으로 경황이 없으실 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.