가교부동산연구소

상가를 임차해 장사를 하시는 분들에게 가장 중요한 문제 중 하나가 바로 "계약 기간이 끝나면 쫓겨나는 건 아닐까"라는 불안감입니다. 상가건물 임대차보호법은 이런 불안을 해소하기 위해 임차인에게 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 오늘은 갱신요구권의 적용 요건, 차임 인상 제한 규칙, 그리고 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유까지 정리해 보겠습니다. 1. 상가건물 임대차보호법, 누구에게 적용될까? 상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임차인을 무조건 보호하는 것이 아니라, 환산보증금(보증금 + 월세 ×100)이 지역별 기준 금액 이하인 경우에만 전면 적용됩니다. 다만 계약갱신요구권만큼은 환산보증금 기준을 초과하는 임차인에게도 예외적으로 적용됩니다. 즉, 보증금이 높은..

갑작스럽게 부모님이나 가족으로부터 부동산을 상속받게 되면 상속인들은 슬픔을 수습할 겨를도 없이 복잡한 세금 문제에 직면하게 됩니다. 특히, 상속 관련 세금은 크게 두 가지 단계를 거칩니다. 첫 번째는 상속 개시 당시 납부하는 ‘상속세’이고, 두 번째는 추후 그 상속받은 부동산을 매각할 때 발생하는 ‘양도소득세’입니다. 대다수의 상속인들이 상속세 부담을 줄이기 위해 상속 당시 부동산 가액을 낮게 신고했다가, 몇 년 후 해당 부동산을 팔 때 엄청난 양도소득세 폭탄을 맞고 후회하곤 합니다. 오늘은 상속세 법정 신고 기한과 함께, 상속 부동산 매도 시 양도소득세를 획기적으로 줄일 수 있는 감정평가 활용 절세 전략을 상세히 정리해 드리겠습니다. 1. 부동산 상속세 신고 기한 및 납부 절차 상속세는 피상속인(사..

최근 중개보수를 절감하기 위해 아파트, 다세대주택, 토지 등을 직접 거래하는 ‘부동산 직거래’가 크게 늘고 있습니다. 하지만 직거래 과정에서 대다수 매수인이나 임차인이 범하는 가장 위험한 실수가 있습니다. 바로 ‘등기부등본(등기사항전부증명서)’ 하나만 확인하고 계약을 체결하는 것입니다. 등기부등본은 소유권이나 근저당권, 가압류 같은 ‘권리관계’를 확인하는 데는 필수적이지만, 해당 부동산의 ‘물리적 하자, 법적 용도, 건축물 성격, 토지 규제’까지는 알려주지 않습니다. 등기부등본상 깔끔했던 집이 알고 보니 입주 후 이행강제금이 부과되는 위반건축물이었거나, 개발이 전혀 불가능한 맹지여서 보증금을 날리거나 큰 손해를 입는 사례가 빈번하게 발생합니다. 오늘은 부동산 직거래 시 등기부등본과 함께 반드시 직접..

대출을 이용 중이거나 여유 자금이 생긴 차주분들이 가장 먼저 고민하는 것 중 하나가 바로 ‘대출금 조기 상환’입니다. 매달 나가는 원리금 이자 부담을 줄이기 위해 원금을 갚으려고 하지만, 이때 발목을 잡는 것이 바로 ‘중도상환수수료(조기상환수수료)’입니다. 중도상환수수료는 은행 등 금융기관이 대출 만기 전 원금을 상환받을 때 발생하는 자금 운용 차질 및 행정 비용(근저당 설정비 등)을 보전하기 위해 부과하는 일종의 위약금입니다. 하지만 대출 후 일정 기간이 지나거나, 특정 조건(연간 일부 상환 면제 한도 등)을 활용하면 중도상환수수료를 전혀 내지 않거나 획기적으로 줄일 수 있습니다. 오늘은 주택담보대출 중도상환수수료의 실제 계산 공식, 2025년 개정된 수수료율 기준, 100% 면제받는 4가지 조건, ..

토지를 구입할 때 많은 분들이 가장 먼저 확인하는 것은 가격과 위치입니다. 하지만 실무에서는 가격보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 도로와 접도 조건입니다.겉으로 보기에는 좋은 토지처럼 보여도 건축허가를 받을 수 없는 경우가 있으며, 반대로 맹지라고 불리는 토지라도 일정한 조건을 갖추면 활용이 가능한 사례도 있습니다. 오늘은 한 번 계약하면 되돌리기 쉽지 않은 토지 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항을 미리 알아보겠습니다. 맹지란 무엇일까요? 맹지란 일반적으로 도로와 접하지 않은 토지를 말합니다. 주변이 다른 토지로 둘러싸여 있어 차량이나 사람이 자유롭게 출입하기 어렵고, 건축법상 필요한 도로 조건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다. 다만 '맹지'라는 이유만으로 모든 토지가 동일한 것은 아닙니다. 토..

상가 점포를 인수하거나 넘길 때 가장 중요하면서도 사고가 자주 발생하는 단계가 바로 ‘권리 양도양수 계약(권리금 계약)’입니다.기존 임차인(양도인)과 신규 임차인(양수인) 간에 권리금 액수만 합의하고 대충 계약서를 작성했다가, 추후 임대인(집주인)이 재계약을 거부하거나 임대료를 과도하게 인상하여 권리금 계약 자체가 무산되고 법적 분쟁으로 이어지는 사례가 빈번하게 발생합니다. 오늘은 상가 권리 양도양수 계약 시 저지르기 쉬운 실수와 실무 필수 체크리스트 5가지, 그리고 분쟁을 완벽히 막아주는 필수 특약사항을 상세히 정리해 드리겠습니다. 1. 권리금 계약과 건물주 본계약의 구조적 차이 이해하기상가 거래를 처음 접하시는 분들이 가장 흔히 하는 오해가 "권리금 계약만 체결하면 상가 입점이 확정되었다"고 생각하..