가교부동산연구소

경매로 토지만 낙찰받으셨는데 알고 보니 그 위에 법정지상권이 성립하는 건물이 있다면 어떻게 될까요? 땅은 내 것인데 정작 건물 철거도, 사용도 마음대로 못 하는 상황이 벌어질 수 있어요. 실제로 토지 경매에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 지점이 바로 이 법정지상권 문제입니다. 주변에 소위 꾼이라고 하는 전문가들은 어렵다고 생각해서 쉽게 접근하지 못하는 이런걸 좋아합니다. 오늘은 제가 현장에서 실제로 확인할 때 거치는 3단계 절차를 순서대로 공유해드릴게요. 법정지상권이란 무엇인가요법정지상권은 원래 토지와 건물이 같은 소유자의 것이었다가, 경매나 매매 등으로 소유자가 갈라지게 된 경우 건물 소유자가 그 토지를 계속 사용할 수 있도록 법이 인정해주는 권리예요. 등기 없이도 법률상 당연히 성립한다는 점 때문에 낙..

상가에 입점하시는 분들이 계약할 때 가장 예민하게 챙기시는 부분 중 하나가 바로 업종 제한이에요. 어렵게 자리 잡고 단골손님을 만들어놨는데, 옆 호실이나 같은 건물 안에 똑같은 업종이 들어오면 정말 타격이 크거든요. 이런 분쟁을 막기 위해 분양계약서나 임대차계약서에 업종 제한 특약을 넣어두는 경우가 많은데요, 오늘은 이 특약의 효력과 동종 업종이 실제로 입점했을 때 어떻게 대응할 수 있는지 정리해 드릴게요. 업종 제한 특약, 왜 필요할까요 상가는 아파트와 달리 입점 업종의 구성이 상권 전체의 가치와 직결됩니다. 같은 건물 안에 똑같은 업종이 여러 개 들어서면 상가 전체의 매력도가 떨어지고, 먼저 입점한 상인 입장에서는 매출에 직접적인 타격을 입게 되죠. 그래서 분양 단계에서부터 "이 호실은 커피전문점만 ..

전세 계약 상담을 해 드리다 보면 등기부등본이나 보증보험만 확인하시고 정작 임대인의 세금 체납 여부는 놓치시는 분들이 정말 많아요. 그런데 이 부분이 생각보다 훨씬 무섭습니다. 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태라면, 내 보증금이 세금보다도 뒤로 밀려서 한 푼도 못 돌려받는 상황이 생길 수 있거든요. 오늘은 왜 이 확인이 필수인지, 그리고 실제로 어떻게 조회하고 요구할 수 있는지 정리해 드릴게요. 왜 임대인 세금 체납이 내 보증금을 위협할까요 세금은 원칙적으로 다른 채권보다 우선해서 징수되는 '조세채권 우선원칙'이 적용됩니다. 쉽게 말해 임대인이 국세나 지방세를 밀려있는 상태에서 집이 경매나 공매로 넘어가면, 낙찰 대금에서 밀린 세금부터 먼저 빠져나가고 그다음에 남는 돈으로 임차인의 보증금을 돌려주는..

경매 물건을 알아보다 보면 등기부등본에는 없는데도 "유치권 행사 중"이라는 현수막이 걸린 건물을 종종 보게 되실 거예요. 처음 접하시는 분들은 이게 뭔지, 진짜 권리가 있는 건지 당황하시는 경우가 많습니다. 오늘은 실무에서 자주 헷갈려하시는 유치권의 개념부터 진위 판별법, 그리고 허위 유치권을 만났을 때 대응 방법까지 정리해 드릴게요. 유치권이란 무엇인가요? 유치권은 쉽게 말해 "내가 이 물건에 들인 돈을 받을 때까지는 못 내준다"라고 버틸 수 있는 권리예요. 예를 들어 건물 공사를 해준 업체가 공사비를 못 받았다면, 공사비를 받을 때까지 건물을 점유하면서 넘겨주지 않을 수 있는 거죠. 문제는 이 권리가 등기부등본에 기재되지 않는다는 점이에요. 그래서 경매로 낙찰받으신 분들이 나중에야 유치권 신고를 발견..