주택임차권 말소, 임차권등기명령 해제와 취소

 등기사항전부증명서(등기부등본)상 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 무언가 설정되어 있다면 계약을 할 때 멈칫해집니다. 뭔가 잘못될 수 있다는 불안감이 엄습합니다. 당연한 생각이고, 당연히 그렇게 반응하는 게 맞다고 생각합니다. 전세 계약을 위해서 답사를 하고, 의사표시를 한 뒤 최종적으로 등기사항전부증명서를 확인했는데 을구에 주택임차권이 설정되어 있는 경우가 있었습니다. 안전한 계약을 위해서는 짚고 넘어가야 하는데 무엇을 어떻게 짚고 넘어가야 할지 체크해 보겠습니다. 

 

 

1. 임차권 설정과 주택임차권의 구분

 보통 전세 계약을 하는 사람이 부득의 전입신고를 하지 못해서 대항력 유지가 힘들 때, 차선책으로 선택하는 것이 전세권 설정입니다. 비용이 들어가는 점이 단점이지만 보증금을 지키기 위해서는 반드시 해야 할 선택입니다. 비슷하게, 월세 계약을 했을 때, 대항력 유지를 위한 전입신고의 차선책으로 할 수 있는 것이 임차권 설정입니다. 전세권 설정과 임차권 설정은 비슷한 것이라고 생각하면 편리하겠습니다. 그런데 비슷해 보이지만 명칭과 내용이 다른 것이 주택임차권 등기입니다. 

 

 주택임차권 등기는 임차권등기명령이 등기원인이 됩니다. 전세든지 월세든지 계약을 하고 전입한 후 살고 있다가 만기가 되어서 계약 종료를 원하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 흔히 임차권등기명령을 신청합니다. 주소를 다른 곳으로 이전하더라도 대항력과 우선변제권이 유지되는 효력이 있습니다. 임차인은 돌려받지 못한 보증금을 돌려받기 위해서 당연히 취해야 할 조치입니다. 계약 종료 후 임차권등기명령을 하고 나서 등기가 되면 임대인은 해당 부동산을 처분하거나 수익을 내는데 제한을 받게 됩니다. 후속 임차인의 계약을 계획했다가 낭패가 되는 경우가 종종 있습니다. 갑과 을이 바뀌는 순간입니다.  계약 종류임에도 불구하고 전세 보증금을 돌려받지 못하고 근 한달간 마음고생한 임차인이 이번에는 소위 갑질을 하는 경우도 있습니다. 동시이행의 대상이 아니기때문에 전세 보증금을 받고 임차권등기명령을 해제해야 하는데 그것을 해주지 않는 것이지요. 연락을  안 받거나 모른척하여 이번에는 임대인이 마음 고생을 하게 됩니다. 

 

2. 주택임차권 말소를 위한 방법

 등기사항전부증명서 상 을구 주택임차권을 말소하기 위해서는 임차권등기명령 해제 신청을 하거나 임대인의 이의 제기를 통한 취소신청을 해야 합니다. 임차인이 하든지 임대인이 하든지 해야 합니다. 아무나 하면 되는거지만 절차나 기간은 천양지차입니다. 임차인은 임차권등기명령 해제 신청을 하면 2~3일 정도 경과하고 등기사항전부증명서에 말소되어 정리가 됩니다. 그러면 끝인데, 임대인의 경우는 다릅니다. 이의제기를 하고 임차권등기명령 취소신청을 해야 합니다. 2~3일로 될 일이 아니지요. 2개월 남짓 걸리기도 합니다. 가장 좋은 방법은 임차인이 해제신청을 하는 것입니다. 임대인은 임차인의 심기를 건드리면 안 될 일입니다. 

 

 임차권등기명령 해제와 전세보증금 반환은 동시이행 항변권의 내용이 아닌, 보증금 반환이 선행 되어야 주택임차권 등기를 말소하는 관계입니다. 그래서 실무에서는 보통 임대인과 임차인이 만나서 보증금을 돌려주고 그 자리에서 임차권등기명령 해제를 위한 서류를 받아서 임대인이 신청합니다. 임차인의 준비물은, 임차권등기명령해제 신청서 2부, 부동산 목록 4부(임차권명령신청 결정문에 있음), 결정문, 위임장 1부(임대인에게 위임한다는 내용), 인감증명서 1부(위임장의 별지, 용도는 임차권등기명령 해제 신청서 제출용), 인감도장(임차권등기명령 해제 신청서에 날인), 주민등록초본(과거이력 포함)입니다. 임차인이 직접 신청하는 경우에는 위임장과 인감증명서는 필요 없습니다. 그리고 임대인의 준비물은, 등기부등본, 등록세, 등기수입증지입니다. 

 

3. 법원 전자소송 사이트에서 말소하는 방법

 법무사나 변호사에게 의뢰를 하면 30~50만원 정도의 비용이 발생합니다. 어려운 게 아니라서 셀프 등기가 충분히 가능하다고 생각됩니다. 전자소송 사이트로 신청할 때, 첨부서류는 주민등록등본(임차인), 확정일자가 기재된 임대차 계약서, 보증금 영수증(전액에 대한 것), 등록면허세와 등기신청 수수료 전자납부영수증이 필요합니다. 이를 생각하면서 절차를 보시면 이해하는 데 어려움이 없을 것입니다. 

 

 먼저, 법원 전자소송 사이트로 들어갑니다. 로그인이 필요한데 회원가입을 해야겠지요. 회원가입을 사용자등록이라고 표시하더라고요. 사용자 등록을 하고 로그인을 합니다. 순서대로 따라오시면 됩니다. 서류제출 클릭, 민사서류 클릭, 민사신청 클릭, 주택임차권등기명령신청 클릭, 제출법원(임대차계약 한 소재지 관할 법원), 집행대상 목적물 1건, 등록면허세 입력(위택스 사이트로 이동해서 로그인하고 신고하기 클릭, 등록면허세 클릭, 등록분 클릭, 물건정보 입력, 과세정보(등록원인 : 기타), 세액정보(자동입력), 신고 클릭, 즉시납부, 납부번호 부여되면 다시 전자소송 사이트로 돌아옵니다. 등록세 납부번호 입력, 등기촉탁 수수료 입력(인터넷등기소 사이트로 이동해서 로그인하고 전자납부, 등기신청 수수료 전자납부, 신규 클릭, 등기소 검색(관할 등기소), 납부의무자 (임차인), 결제, 영수증에 납부번호 확인하여 다시 전자소송 사이트로 돌아옵니다. 납부번호 입력하고, 당사자 목록 입력, 신청인은 임차인이고 피신청인은 임대인 정보 입력, 대리인 목록은 생략, 신청취지 및 이유는 임대차계약서 내용을 그대로 적으면 됩니다. 목적물 입력(인터넷등기소로 이동하여 등기열람, 제출용으로 발급, 임대차주소지 발급하고 전자소송 사이트로 다시 돌아와 발급내역 조회, 목적물 기본정보가 자동 입력됩니다. 다음 클릭, 첨부서류 입력하면 끝납니다. 기간은 보통 10일 정도입니다. 

 

 전자소송 사이트에서 임차권등기명령해제 신청이 훨씬 수월합니다. 공인인증서를 준비해서 법원 등기소로 직접 찾아가는 것보다, 의뢰하여 비용이 발생하는 것보다 훨씬 경제적인 방법을 선택하는 것이 좋겠습니다.