신탁 등기 된 집, 임대차 계약 시 유의할 점

 

1. 신탁 등기는  '신탁법상 신탁'

 익숙한듯하지만 어디서 사용하느냐에 따라서 내용은 완전히 달라지는 게 신탁입니다. 신탁 관련하여서는 민법상의 신탁 관계, 명의신탁 관계, 신탁법상의 신탁 관계 3가지로 나뉘어 볼 수 있습니다. 신탁법상의 신탁이라 함은, 집을 갖고 있는 집주인이 누군가에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 누군가로 하여금 일정한 자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖의 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다. 여기서 집주인은 '신탁자'가 되고, 누군가는 '수탁자', 일정한 자는 '수익자'가 됩니다. 

 

 임대차 계약서를 작성하기 위해서 필수적으로 해야 할 일이, 등기사항 전부 증명서(등기부등본)을 떼어 보는 일입니다. 등기부등본을 뗐는데 '갑구' (소유권에 관한 사항)에 소유권이 신탁회사 명의로 되어 있는 경우가 종종 있습니다. 이것이 흔히 보는 신탁등기라고 말하는 등기입니다. 이런 경우는 임대차 계약을 하고자 하는 집이 신탁회사 소유로 되어 있기 때문에 사용, 수익을 하기 위해서는 소유권자인 신탁회사와 계약을 하는 게 원칙입니다.

 

 

2. 신탁 등기 부동산의 임대차 계약 효력

 소유권이 신탁회사로 되어 있는 신탁 등기된 집을 계약할 때, 상식적으로 소유권자인 신탁회사와 계약을 해야 합니다. 그런데 현실적으로 신탁회사에서 임대인의 지위를 가지고 공인중개사 사무소에 방문하여 계약을 원하는 임차인과 계약을 체결하는 일은 없습니다. 보통은 신탁회사에서 임대차 동의서를 작성해 주고 원래 주인인 신탁자와 계약을 진행합니다. 이렇게만 하면 단순하고 아무 거리낌이 없어 보이지만 현실적으로는 꽤 번거롭고 복잡한 절차가 기다리고 있습니다. 

 

 먼저, 수탁자인 신탁회사에서 임대차 동의서를 작성해 줄 때, 조건이 있습니다. 신탁자가 수령한 임대보증금을 상환해야 합니다. 그리고 임대인인 신탁자와 임차인이 인감증명을 떼서 신탁회사에 방문하여 임대차 동의서를 수령해야 합니다. 이 조건과 번거로움으로 인해서 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 신탁자인 임대인이 수령한 임대보증금을 가용할 목적으로 수익자에게 상환하는 것을 원하지 않습니다. 그리고 계약을 하고자 하는 임차인에게 인정으로 호소합니다. 믿고 하라는 둥,  걱정할 일이 아니라는 둥, 부동산이 있으니 믿어도 된다는 등의 말로 설득하려 합니다. 신탁법상의 신탁 등기의 의미를 명확하게 알고 있다면, 설득에 넘어가 계약서를 작성한다면 계약의 효력이 없고 임차인은 보호받지 못한다는 것을 알 것입니다.

 

3. 신탁등기 부동산의 임차인이 대항력을 지키기 위해서 할 일

 등기부등본을 확인했을 때, 신탁 등기가 되어 있을 때, 월세와 전세의 행동요령은 다릅니다. 먼저, 월세의 임대차 계약일 경우에는 임대차 동의서의 수령이 관건입니다. 신탁자인 임대인이 수탁자인 신탁회사로부터 임대차 동의서를 받을 수 있는지를 물어보고, 신탁자인 임대인이 그럴 의지가 있는지를 확인해야 합니다. 부수적으로 수령한 임대차 보증금을 상환할 의사까지 있는지를 물어보고 긍정의 답을 듣는다면 월세 임대차 계약을 진행해도 무방합니다. 번외로, 실무적으로 보증금이 낮고 월세가 높은 임대차인 경우, 임대차 동의서 없이 신탁자인 임대인과 임차인이 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 예를 들면 보증금이 500만 원이고 월세는 70만 원 이상인 경우가 있습니다. 이런 경우 실무에서는 그냥 계약을 진행하곤 합니다. 신탁은 경매의 대상이 아니고 공매의 대상인데, 공매로 넘어가더라도 소유권 이전이 되기까지는 통상 6~7개월 이상 걸리기 때문에 그 기간 동안 월세를 납부하지 않으면 지불한 보증금 만큼은 충당할 정도의 기간을 보장받을 수 있다는 원리입니다.  추천하기는 힘들지만 보증금 액수를 보고 임차인이 판단할 문제라고 생각됩니다. 심리적인 스트레스는 감당할 준비가 되어야겠습니다.  두 번째로 전세일 경우, 어떤 것도 재고의 가치가 없습니다. 무조건 융자금 전액을 상환하고, 신탁등기 말소가 원칙입니다. 잔금일에 모든 것이 이루어지는 경우가 많기 때문에 사전에 신탁회사인 수탁자와 우선 수익자인 은행에 통지하고 잔금 당일에 아무런 문제 없이 융자상환과 신탁등기 말소 신청이 이루어져야겠습니다. 

 

 그리고, 월세든지 전세든지 신탁등기된 집의 임대차 계약을 위해서는 신탁원부를 열람해야 합니다. 신탁등기를 할 때, 신탁 내용을 기록한 신탁원부를 작성하여 등기기록에 첨부하게 되어있기 때문입니다. 신탁원부는 신탁자와 수탁자 사이에 약정에 대한 내용을 기재한 서면으로 등기부의 일종으로 취급합니다. 계약서 작성을 진행하는 공인중개사에게 요청할 부분입니다.