세입자가 집에 사업자등록 할 때 임대인의 확인 사항

 역세권 근처의 신축 오피스텔을 분양 받은 분의 매물을 월세로 계약했습니다. 그리고 나서 몇 개월 후에 임대인으로부터 연락을 받게 되었습니다. "세입자가 집 주소로 사업자를 낸다고 하는데 괜찮을까요?" 이런 질문을 의외로 많이 받습니다. 스마트스토어 유튜브, 온라인 쇼핑몰 등 1인 사업자가 늘어나면서 이런 질문을 받는 횟수는 더 늘어나는 것 같습니다. 

 이런 질문을 받은 임대인이 하는 걱정은 거의 비슷합니다. '혹시 세금이 늘어나지 않을까?', '나중에 집 팔 때 불이익이 생기지 않을까?', '주택인데 상가처럼 되는 것은 아닐까?' 등의 걱정을 합니다. 그래서 오늘은 이런 질문을 받은 세입자를 만났을 때, 임대인이 할 수 있는 대처에 대해서 구청과 세무서, 국세청에 통화하고 얻은 결론을 토대로 정리할까 합니다. 

 

1. 주거용 부동산에 사업자를 내도 되는걸까?

 이에 대한 대답은, 되는 게 있거나 안되는 게 있거나 입니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 건물이 사업을 할 수 있는 용도인지 여부입니다. 스마트스토어나 온라인 판매는 통신판매업으로 주택에서도 가능합니다. 전혀 문제가 없습니다. 별도의 매장이나 제조시설이 필요 없기 때문에 불허할 이유가 전혀 없는 것입니다. 그렇다고 해서 모든 업종이 되는 것은 아닙니다. 주의해야 할 업종은 소음이 발생하는 업종, 손님 방문이 잦은 업종, 위생허가가 필요한 식품 제조업은 주거용 부동산에서 불가합니다. 

 

2. 그렇다면 임대인의 세금에는 영향이 있을까요?

 임대인이 가장 걱정하는 부분은 바로 세금입니다. 결론부터 말씀드리면, 주소지만 사용하는 경우, 세금 영향은 거의 없습니다. 여기서 거의 없다는 말에 불안해 하실 수 있는데, 다음 내용을 확인하시면 됩니다. 우리나라의 세법은 형식보다 실질을 중요하게 생각합니다. 실질과세라는 것이 그것을 두고 하는 말입니다. 실제로 거주하면서 주소지만 사업자로 등록한 경우는 여전히 주거용 부동산인 것입니다. 실제로 거주 용도로 사용하고 있다는 말입니다. 그래서 종합부동산세 증가의 이유가 전혀 없습니다. 그리고 양도세 비과세 조건이었다면 그 조건을 그대로 유지 받습니다. 

 우리나라의 임대인은 크게 두가지로 나뉩니다. 주택 임대사업자와 상가 임대사업자인데요. 주택임대사업자는 면세의 대상이고, 상가 임대사업자는 과세의 대상입니다. 세입자가 해당 부동산을 100% 사무실로 사용하는 경우에는 주거 기능이 사라지고 사실상 상업용으로 사용되었다고 판단될 수 있습니다. 이런 경우는 위의 세제 혜택이 제한 될 수 있습니다. 

 일반적으로 통신판매업처럼 거주를 병행하는 경우라면 임대인 입장에서 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 위에서 언급한 주거용의 공간 사용에 변형이 있을 경우에는 위험하오니 그 점만 주의하여 세입자에게 당부하면 됩니다. 문의하신 임대인에게 구청과 세무서, 국세청에 문의해서 확인해서 답변을 드린거라 이야기 하니 안심하셨습니다. 

 

 이와는 별도로 구청에 등록하는 등록임대사업자는 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제의 혜택을 받게 되니, 임대사업자로서 장기간 임차를 줄 경우에는 이점도 고려하시는 게 좋겠다고 안내해 드렸습니다. 서민들의 주거안정을 위해서 임대인을 배려한 정부의정책이 효능을 보게 되면 참 좋겠다는 생각을 하게 되었습니다. 

 

 부동산 경기의 악화로 현장에서 어려움 가운데 있는 중개인 분들도 자칫 말 한마디 잘못으로 피해를 보는 일이 없길 바랍니다. 저처럼 임대인이 이렇게 물어보시는 분들이 분명 있을 것입니다. 위에서 안내드린 것처럼 실제로 사람이 주거용으로 사용하고 있는지, 통신판매업과 같은 업종인지 확인 하시면 안심하셔도 됩니다. 저같은 경우 임대차 계약을 진행할 경우 이런 질문을 받는다면 계약서 특약사항에 '사업자 등록으로 인해 발생하는 모든 세금 및 불이익은 임차인 부담으로한다'라는 문구를 추가합니다. 그리고 사업자 등록증을 확인하여 어떤 업종인지 미리 체크합니다. 임대차 중에 사업자등록을 하는 경우도 마찬가지입니다. 그리고 세입자에게 재차 확인하여 실거주용인지 체크합니다. 이렇게만 한다면 걱정하실 일은 아닙니다. 요즘은 온라인 기반 사업이 늘어나면서 주거와 업무의 경계가 점점 흐려지고 있습니다. 불안하다는 이유로 마냥 임차인의 편의를 거절 한다면 임대시장이 더욱 불안해지고 중개인의 생업에도 지장이 있을 것입니다. 혹시라도 이 글을 보고 세입자가 공방이나 카페, 사무실 전용으로 사용해도 무방하다고 생각하는 일은 없었으면 좋겠습니다. 

 

  임차인은 임대인의 양해로 경제활동을 해서 좋고, 임대인은 정당한 사용 수익 권한을 임차인에게 부여하여 안정적인 임대 수익을 얻어서 좋습니다. 서로 상생하는 부동산 시장이 되었으면 좋겠습니다. 임차인의 사업자등록 요구로 불안해 하는 임대인에게 이 글이 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.