부동산 광고, 애매한 부분과 '입주 날짜' 정확한 표기법

 부동산 경기 둔화로 다들 힘든 시간을 보내고 있을거라 생각됩니다. 인천 미추홀구에서 부동산 중개업을 하고 있는 저는 전세사기가 가장 많이 일어난 동네다 보니 어려운 경기를 더욱 실감하고 있습니다. 어려운 경기속에서도 부동산 허위매물 근절을 위한 표시광고법은 꼭 지켜야 한다고 생각합니다. 애매한 표현으로 실제로 과태료 처분을 받은 경험을 토대로 최근 더욱 강화되고 있는 '인터넷 광고 규제'와 애매하여 혼돈하기 쉬운 표현들을 소개할까 합니다. 부디 어려운 시기 올바른 표시 광고로 큰 피해를 입는 일이 없길 바랍니다.

 특히 지자체 토지정보과에서 안내한 중개대상물 표시·광고 유의사항은 실무에 직접적인 영향을 주는 내용이기 때문에 반드시 숙지해야 합니다. 단순히 형식적인 가이드라인이 아니라, 실제 과태료 부과로 이어질 수 있는 중요한 기준이기 때문입니다. 해당 유의사항의 핵심 내용을 정리하고, 제가 직접 겪은 유튜브 광고 과태료 사례를 함께 공유드리면서 실무적으로 어떤 부분을 특히 주의해야 하는지 설명드리겠습니다.

 

1. 모든 인터넷 광고는 공인중개사법 적용대상

 요즘은 유튜브, 인스타그램, 틱톡, 블로그, 카페뿐만 아니라 직방, 당근마켓, 네이버부동산과 같은 플랫폼을 통해 매물을 홍보하는 것이 일반적입니다. 하지만 중요한 점은, 어디에 올리든 모두 동일하게 법 적용을 받는다는 것입니다. 즉, 단순한 SNS 홍보라고 해서 규제가 느슨해지는 것이 아니라, 모든 광고 행위는 공인중개사법의 적용을 받습니다. 영상이든 글이든, 심지어 짧은 릴스나 쇼츠 영상이라도 예외는 없습니다. 대략 15년전쯤 블로그를 주로 광고의 매개체로 활용하던 때에는 이렇게까지 규제가 심하지 않았습니다. 그러다 보니 전문 마케팅 업체가 기승을 부리고 인터넷 상단에 링크되어 광고비를 많이 쓰는 업체들이 고객 유치하는데 매우 유리했습니다. 부익부 빈익빈 현상이 가중 되었었죠. 물론 허위매물과의 연관성은 적을 수 있지만, 상단 링크를 선점하기 위해 눈길을 끌기 위한 과대 광고를 넘어 허위광고까지 치닫는 사실은 부인할 수 없는 사실이었습니다.

 

2. 단독주택과 공동주택 주소 표기법

 단독주택, 다가구, 상가주택과 같은 통으로 건물주인 경우와 공동주택의 경우는 주소 표기법이 살짝 다릅니다. 다른 내용은 거의 비슷한데, 공동주택은 해당 호실까지는 아니어도 해당 층까지는 상세하게 표기해야 합니다. 반면에, 단독주택이나 다가구 주택은 '소유자가 원하지 않을 경우'라는 선택지가 있어서, 원하지 않으면 행정동까지만 표기해도 무방합니다. 문의 하시는 고객분들 중에서 표시광고법을 거론하면서 왜 정확한 주소지를 표시하지 않느냐고 항의하는 경우가 종종 있는데 이를 반영한 질문 같습니다. 

 

3. 광고 삭제 타이밍은 언제인가? 계약 체결시 or 계약서 작성시

 실무에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 가계약입니다. 가계약은 정식 계약이 아니라고 생각하여 광고를 계속 유지하는 경우가 많은데, 행정에서는 가계약 역시 “계약 체결로 판단”합니다. 따라서 가계약이 이루어진 순간부터는 지체 없이 매물을 삭제해야 합니다. 가계약금을 주고 받을 때, 물론 얼마만큼 상세하게 이야기 하고 서로 소통했는지가 중요하겠지만 계약 체결의 의사를 명확하게 표현했다면 이는 부인할 수 없는 계약입니다. 여기서 특히 문제가 되는 것은 '유도 행위' 입니다. 이미 거래가 진행된 매물을 계속 노출시켜 다른 고객을 유입시키는 행위는 명백한 위반입니다. 계약서 작성시까지 광고에 계속 노출을 하고 다른 고객을 유치하기 위한 유도행위가 잘못된 것이지요. 

 계약이 완료된 이후에도 광고를 유지하는 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다. 현재 기준으로는 최대 250만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 반복 위반 시 불이익은 더 커질 수 있습니다. 중요한 포인트는 '지체 없이 삭제' 입니다. 하루 이틀 정도 괜찮겠지라는 생각이 가장 위험합니다. 행정에서는 즉시성을 매우 엄격하게 판단합니다. 계약서 작성을 했거나, 계약이 체결되었다는 명백한 근거가 있다면 그 날이 다 지나기 전에 삭제해야 합니다. 반드시 당일입니다. 이점을 유념해야 합니다.

 

4. 입주날짜는 명확해야 한다!

 먼저, 입주 날짜는 명확하게, 명시해야 합니다. 하지만 현실적으로 매매의 경우 매수자와 매도자가 날짜를 협의하여 계약 단계에서 정하는 것이기 때문에 애매합니다. 광고 단계에서 명확하게 명시하는 것이 현실적으로 불가능합니다. 제가 경험한 과태료 처분의 경험이 바로 이 지점입니다. 지자체에서는 정확한 날짜를 기입하든지 월 초순, 중순, 하순이라고 적어야 한다는 대답만 합니다. 소유자가 집을 내놓을 시, "계약 하고 2~3개월만 시간을 주면된다" 등의 말을 남기고 매물을 내놓는 경우가 대부분입니다. 그렇다면 광고시를 기준으로 2~3개월 중순이라고 표시하면 가장 깔끔하겠지만 그렇다면 매일 매일 날짜를 수정해야 한다는 결론에 이르게 됩니다. 개인적으로 여전히 납득이 안가는 부분입니다. 지자체의 담당자는 규정이 그러니 별 수 없다는 답만 하고, 국토교통부에 전화해서 항의를 하고자 했지만 통화 연결 자체가 안되었습니다. 과태료 처분을 받고 이의신청을 하고, 소명 자료를 제출하여 50% 감경을 받기는 했지만 현실과 이론상의 괴리를 느끼는 순간이었습니다. 

  물론, 그 이후 저는 광고할 때, 표기는 그렇게 하고 있습니다. 불필요한 과태료 처분으로 시간과 금전의 손실을 더 보면 안되니까요. 저의 경험을 참고하셔서 표면적으로 보면 문제 없어 보일 수 있지만, 행정에서는 이를 '명확하지 않은 표시' 또는 '오해 소지가 있는 광고' 로 판단할 수 있다는 점을 기억하시길 바랍니다. 이미 계약이 진행된 상황이거나, 실제 입주 가능 시기와 다르게 해석될 여지가 있는 경우 문제가 됩니다. 애매한 표현은 무조건 하지 않을 것을 권합니다.

 

 부동산 중개업에서 광고는 선택이 아닌 필수입니다. 하지만 그만큼 법적 책임도 함께 따른다는 점을 절대 간과해서는 안 됩니다.

지자체에서 안내한 내용은 단순한 권고사항이 아니라 실제 단속과 과태료로 이어지는 기준입니다. 특히 계약체결일 기준, 가계약 인정, 광고 즉시 삭제 의무는 반드시 숙지해야 할 핵심 포인트입니다. 거기다가 입주날짜 표기도 포함해 주세요. 저처럼 작은 표현 하나로도 과태료를 받을 수 있기 때문에, 앞으로는 '조금이라도 애매하면 수정한다'는 기준으로 광고를 운영하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 부동산 광고는 결국 신뢰의 문제입니다. 정확하고 투명한 정보 제공이야말로 장기적으로 고객과의 신뢰를 쌓는 가장 확실한 방법이기 때문에 허위매물을 근절하기 위해서 뼈아픈 경험을 뒤로 하고 저도 엄격하게 잘 따를 생각입니다. 부디, 애매한 표현들로 피해 보는일 없길 바랍니다. 공인중개사 분들에게 이 글이 도움이 되셨길 바랍니다.