가짜 유치권에 속지 마시길, 진위 구별법

 부동산 경매 현장을 다니다 보면 매각물건명세서에 빨간 글씨로 적힌 유치권 신고 있음 이라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 많은 입찰자가 이 문구에 지레 겁을 먹고 입찰을 포기하지만, 사실 경매 시장에 신고된 유치권의 80~90%는 법적 요건을 갖추지 못한 '허위'이거나 '대항력 없는' 유치권인 경우가 많습니다. 비슷하게 소유권이전청구권가등기도 대항력 없는 경우도 많습니다. 유치권이며, 소유권이전청구권가등기, 가압류 등의 문구 자체에 지레 겁을 먹습니다. 

 저희 사무실 근처에 건축왕 전세사기 주범이 마지막으로 지었던 건물이 있는데, 여기도 건물 외벽에 '유치권 행사중'이라는 문구를 락카로 적어 놓았습니다. 대형 현수막과 함께 노란 봉고차가 진입로를 막고 있습니다. 무려 2년 가까운 시간동안 그 상태로 진행중입니다. 최근에 유치권 행사에 대한 소송을 진행하다 패소했다는 소식을 듣게 되었습니다. 그래서 오늘은 이 사건과 관련하여 유치권의 진위를 구별하는 실전 노하우를 심도있게 살펴보려 합니다.

 

1. 유치권이란? 성립요건을 이해해야 합니다.

 공인중개사 시험을 볼 때 책에서 봤던 내용이 생각납니다. 그때는 이론상 내용으로 생각에만 그치겠거니 생각했는데, 이렇게 이론이 실전이 되는 시간이 왔습니다. 유치권의 진위를 가리기 위해서는 먼저 법이 정한 성립 요건을 정확히 알아야 합니다. 민법 제320조에 따르면 유치권이 성립하기 위해서는 '채권과 물건의 견련성' 이 있어야 합니다. 예를  들면, 공사비 이런거죠. 그리고 '채권의 변제기가 도래'해야 합니다. 쉽게 이야기 하면 돈 받을 시간이 됐다는 것이지요. 그리고 유치권 행사자가 해당 부동산을 '적법하게 점유'해야 합니다. 여기에 덧붙여서 '유치권 배제 특약이 부재'해야 합니다. 

 

2. 현장에서 가짜 점유 구별하는 법

 원래 점유라는 것은 밖에서 제3자가 봤을 때, 점유하고 있다는 사실을 충분히 인지해야 합니다. 외관을 갖추어야 한다는 것이지요. 가장 중요한 포인트인데, 유치권 점유는 반드시 '경매개시결정 기입등기(압류의 효력 발생)' 이전에 시작되어야 합니다. 등기부등본상 경매 기입등기 이후에 부랴부랴 현수막을 걸고 점유를 시작한 것은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 그렇다고 해서 단순히 현수막 하나 걸어두고 문을 잠가놓았다고 해서 점유가 인정되는 것은 아닙니다. 실무적으로는 전기나 수도 사용량을 확인하는 것이 결정적입니다. 점유 중이라고 주장하면서 몇 달간 전기 사용량이 '0'이라면, 이는 실질적 점유로 보기 어렵다는 대법원 판례가 있습니다. 꼼수로 유치권자가 직접 점유하지 않고 경비업체나 관리인을 통해 점유하는 경우도 있는데, 이때는 유치권자와 관리인 사이의 계약 관계, 급여 지급 내역 등을 확인해야 합니다. 만약 채무자(원래 집주인)가 고용한 사람이 점유하고 있다면 이는 유치권 인정이 안 됩니다.

 

3. 견련성이 있는거 맞아?

 모든 공사비가 유치권 대상이 되는 것은 아닙니다. 이것이 일반인들이 가장 많이 착각하는 부분입니다. 공사 했으니 당연히 공사대금을 받아야 하고, 그 공사대금을 못 받았으니 유치권을 행사하는 게 당연하다고 생각하면 오산입니다. 유치권이 인정되는 공사에는 객관적 가치를 높이는 공사여야 합니다. 이걸 전문 용어로 유익비, 필요비라고 합니다. 간판을 새로 했거나 주방을 보수했거나, 특수 조명을 설치하는 등의 인테리어 비용은 유치권을 인정하는 공사비에 포함되지 않습니다. 사실, 억울한 일이긴 하지만 유치권 행사의 견련성과는 엄격하게 구분해야겠죠. 현장에서 실제로 이렇게 생각하여 유치권 행사를 하는 분들을 종종 봅니다. 안타깝지만 별 도리가 없습니다.

 

4. 서류로 확인할 수 있는 진위

 유치권 신고자가 제출한 공사계약서가 급조된 것인지 확인해야 합니다. 계약일 당시의 종이 재질, 도장의 상태, 그리고 무엇보다 세금계산서 발행 여부를 확인해야 합니다. 간혹 수억 원의 공사를 하면서 세금계산서도 발행하지 않고 현금으로만 거래했다는 주장으로 유치권을 인정받으려는 사람도 있습니다. 은행 통장 거래 내역을 통해 실제 돈이 오갔는지 확인하는 과정이 필수입니다. 만약 허위로 계약서만 쓰고 돈이 오간 흔적이 없다면 이는 형법상 '경매방해죄' 및 사문서위조에 해당할 수 있는 중대 범죄입니다.이 점을 파고 들어야 합니다. 급한 마음에 이렇게 유치권 인정을 받으려는 분들도 현장에서 본 적이 있네요.

 

 유치권의 이런 부분을 다시 한번 생각해 볼 필요가 있습니다. 유치권 물건은 일반 물건보다 낙찰가가 훨씬 낮게 형성되게 되어있습니다.  30억 원짜리 건물이 유치권 신고로 인해 5억 원까지 떨어지는 것도 보았습니다. 그 유치권이 가짜라는 것을 증명할 수만 있다면 그 5억 원이 고스란히 수익이 됩니다. 물론 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 아는 만큼 보이고, 실제로 경매를 하다보면 현장에 답을 찾는 경우가 많이 있습니다. 시간의 문제이지 헛점을 파고들면 오히려 큰 수익으로 돌아와 기회가 되곤 합니다. 작은 일이고, 사소한 일이라고 생각될 수 있지만, 관리소장을 만나보고 인근 주민의 이야기를 들으며 점유 상태를 파악하는 노력이 수익의 크기를 결정하게 되는 나비효과의 시작일 수 있습니다. 주변에 유치권 행사하는 건물을 보고 최근에 변동 내용이 있고 해서 지난 경험을 토대로 유치권에 대한 내용을 정리해 봤습니다. 아무쪼록 경매에 관심있는 분들에게 작게나마 도움이 되었길 빕니다.