1가구 다주택자 세금때문에 집 꼭 팔아야 할까?

 부동산 문을 열고 들어와 다급한 표정으로 1가구 다주택자인데 집을 반드시 팔아야 하나요? 라는 질문 공세를 펼치는 분들이 많이 있습니다. 특히, 세금 규정이 바뀌면서 다주택자에 대한 부담이 커졌다는 인식 때문에 이런 고민을 하는 분들이 많습니다. 마치 지금 집을 팔지 않으면 세금 폭탄을 맞을거란 생각에 기반한 행동입니다.

 하지만 결론부터 말씀드리면 1가구 2주택 또는 3주택이라고 해서 반드시 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다만 주택 수가 늘어날수록 취득, 보유, 양도 단계에서 세금 부담이 달라지기 때문에 이를 정확히 이해하고 판단하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 다주택자의 세금을 취득세, 보유세, 양도소득세 세 가지 기준으로 정리해 보고, 지금 집을 팔아야 하는 다주택자인지 아닌지 판단해 보겠습니다. 

 

1. 1가구 다주택자의 취득세

 사실, 다주택자가 집을 팔아야하는건 아닌지 고민한다면 취득세와는 무관합니다. 이미 갖고 있는 집때문에 세금 폭탄을 맞을까 걱정하는 것이기 때문에 취득세와는 별개의 문제일테니까요. 그래도 간단히 설명드리자면 취득세는 기본적으로 무주택자나 1주택자가 구매할때 1%대가 적용됩니다. 조정대상지역에서는 2주택 구입부터 중과세가 적용됩니다. 그리고 그 외 지역은 3주택부터 중과가 적용됩니다. 물론, 공시지가 1억미만의 집은 그마저도 중과가 되지 않습니다. 

 

2. 1가구 다주택자의 보유세

 주택을 보유하면서 발생하는 보유세는 2가지 종류입니다. 재산세와 종합부동산세인데요. 재산세와 종합부동산세는 주택수가 많아짐에 따라서 주택가격이 높아지고 세금을 부과하는 기준인 공시지가가 높아질수록 세금의 규모가 커집니다. 보유세인 재산세와 종합부동산세는 매년 부과하는 세금으로 부담 능력이 된다면 몇 재를 갖고 있어도 상관 없습니다. 갖고 있다는 이유만으로 집을 강제로 매도시키는 그런 건 없습니다. 다만,  다주택자이면 재산세 부분에서 공정시장가액비율이 1주택인 사람보다 높게 적용되기 때문에 매년 부담하는 금액이 올라가는 건 사실입니다. 종합부동산세는 다주택자가 소유한 주택의 공시지가 총합이 9억원을 넘기면 부과하는 보유세입니다. 1주택자는 12억원을 초과할 경우 종합부동산세를 부담합니다. 

 만일, 갖고 있는 주택 수가 아무리 많아도 공시지가가 9억원을 넘지 않는다면 종합부동산세를 내는 일은 없을 것입니다. 그래서 다주택자라 하더라도 이 부분을 먼저 확인해야 합니다. 미리 걱정할 일은 아닙니다.

 

3. 1가구 다주택자의 양도세

 다주택자가 가장 크게 고민하는 세금이 바로 양도소득세 입니다. 집을 매도할 때 발생하는 세금으로 차익이 발생하면 과세되는 세금이 양도소득세 입니다. 양도차익이 발생할 경우에만 내는 세금입니다. 양도차익이 발생하지 않으면 부담하지 않습니다. 그리고, 우리나라는 기본적으로 1가구 1주택은 양도세 비과세입니다. 아무리 양도차익이 높더라도 비과세됩니다. 

 2주택 이상의 다주택자라면 양도차익이 발생하면 비과세 되지 않고 과세됩니다. 얼마나 오래도록 보유하고 있었는지에 따라 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있는 것이지요. 하지만, 2026년 5월 9일까지 유예되고 있었던 조정대상지역의 다주택자 양도세 중과유예가 끝나는게 핵심 포인트입니다. 그동안에는 다주택자라고 하더라도 일반세율인 6~45%만 적용해서 다주택자의 양도를 독려했다면 이제는 정부 개입이 좀 더 적극적으로 된다는 것입니다. 2주택자는 기본세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상은 기본세율에 30%를 가산하는 내용입니다. 거기다가 장기보유특별공제도 배제되는 것입니다. 

 하지만, 이 막강한 과세의 범위가 모두 조정대상지역내에 부동산이 있을때를 전제하고 있습니다. 내가 갖고 있는 주택이 어디있는지 확인하고 중과의 대상인지 확인하는게 먼저겠지요. 조정대상지역 외의 지역에 부동산을 소유하는데 양도소득세 걱정을 과하게 하는건 무슨 경우일까요? 

 

 다주택자에게 과세되는 취득세와 보유세, 양도세의 내용을 먼저 확인하고, 적용 대상자에 내가 포함되는지 확인하는게 먼저일 것 같습니다. 떠돌아 다니는 사람들의 말에 사로잡혀 과한 걱정은 멈춰야 겠습니다. 서민들의 주거안정을 위한 취지로 제재하는 규정이지 2주택자 이상의 사람들을 모조리 정죄하기 위한 규정은 아님을 알았으면 좋겠습니다. 자유시장경제에서 무분별한 투기는 문제겠지만 건전한 투자는 보호되어야 한다고 생각합니다. 아무쪼록 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.