임대인이 법인일 때, 전세보증보험 가입 방법

 최근 전세 사기 및 역전세난에 대한 우려가 커지면서 전세보증금 반환보증보험 가입은 선택이 아닌 필수가 되었습니다. '빌라왕'과 '건축왕' 전세사기가 사회적 문제가 되면서 사람들의 마음은 더욱 위축되었습니다. 그래서 모든 전세는 다 안된다는 생각을 하는 사람도 있는 것 같습니다. 그바람에 선량한 임대인들도 피해를 보게 되네요. 이런 분위기 속에서 특히 임대인이 개인이 아닌 '법인'인 경우, 임차인의 불안 심리는 더욱 큽니다. 

 오늘은 법인 임대인 주택에 입주할 예정인 임차인을 위해, 제가 직접 각 기관인 주택도시보증공사(hug), 한국주택금융공사(hf), 서울보증보험(sgi)에 확인한 정보를 바탕으로 가입 방법과 준비할 사항을 정리해 보겠습니다.

 

1. 법인 임대인은 전세보증보험 가입이 왜 까다로울까?

 일반적으로 임대인이 개인일 때보다 법인일 때 보증보험 가입 심사가 더 엄격합니다. 그 이유는 법인의 경우 재무 상태에 따라 자본잠식이나 파산의 위험이 있고, 법인세 체납 등의 변수가 존재하기 때문입니다. 임차인 입장에서 가장 안정감 있었던 lh 기존주택 전세임대의 경우에도 2026년 부터는 법인 임대인은 전세 진행이 불가하게 되었습니다. 따라서 각 보증기관은 법인의 건전성을 증명할 수 있는 추가 서류를 요구하게 됩니다. 각 보증기관의 요구조건이 무엇인지만 알면 가입은 가능해지므로 이 부분이 핵심입니다.

 

2. 보증기관별 가입 조건 비교

 (1)  HF 한국주택금융공사

       한국주택금융공사의 전세보증보험은 전세자금 대출과 연계해야 가입이 가능하다는 게 가장 중요한 포인트입니다. 만약, 대출

      없이 전액 현금으로 전세보증금을 지불한다면 한국주택금융공사는 지나쳐야 합니다. 반면, 대출을 이용하는 임차인이라면 가장        먼저 확인해야 할 보증기관이 한국주택금융공사입니다. 보증료율이 가장 저렴하기 때문입니다. 법인인 임대인이 공공임대사업        자 이거나 외국법인이 아니고, 법인의 신용도가 결격 사유가 아니라면 가장 먼저 확인해야할 보증기관이 되겠습니다. 가입 가능        한 보증금의 한도는 수도권 7억원, 지방 5억원 이하입니다.

 

(2) hug 주택도시보증공사 

     주택도시보증공사는 대출과 연계되지 않은 '단독 상품'으로서의 성격이 강하다는 게 포인트입니다. 기본적으로 은행에서 전세자

    금대출을 진행하면서 주택도시보증공사 상품을 연계하는 것은 불가능합니다. 시장에서 대부분의 전세임차인이 전세자금 대출을      진행하지만, 간혹 전액 현금으로 지급하는 임차인이 있습니다. 일런 분들에게 적합한 상품입니다. 보증료는 한국주택금융공사 상

    품보다 다소 높지만 대출을 받지 않는 임차인에게는 거의 유일한 상품이기 때문에 선택의 여지가 없습니다. 임대인이 개인인 경우

    보다 조건이 다소 까다롭기는 합니다. 법인의 사회보험료(4대보험) 완납증명서와 법인등기부등본, 사업자등록증 사본 등이 추가

    로 제출해야 할 서류입니다. 그래도 현금 지급하는 임차인에게는 이런 절차는 당연히 감내해야할 것이라고 생각됩니다. 가입 가능

    한 보증금의 한도는 한국주택금융공사와 마찬가지로 수도권은 7억원, 지방 5억원 이하입니다. 

     만약, 임대인이 지자체에 등록한 등록임대사업자라면 임차인이 가입하는 전세반환보증이 아니라 임대인이 가입하는 임대보증금

    보증을 먼저 확인해야 합니다. 이 경우, 임대인이 가입해야 할 의무가 생기므로 임차인의 부담은 훨씬 줄어들 것입니다.

 

(3) sgi 서울보증보험

    서울보증보험은 민간 보험사이기 때문에 공공기관인 주택도시보증공사나 한국주택금융공사보다 가입 문턱이 조금 낮거나 한도     가 높다는 특징이 있습니다. 그러나 실제로는 서울보증보험은 지역마다 지점을 두고 담당자의 권한이 강한 인상을 줍니다. 문턱은 

   낮다고 하지만 실제 전세반환보증보험 가입을 위해 서울보증보험 가입을 이용하는 경우는 두 보증기관보다 적습니다. 이유중 하

   나일 수 있는데, 보증료율이 가장 높습니다.

    반면에 가입 가능한 보증금의 한도가 주택도시보증공사와 한국주택금융공사와 다르게 아파트의 경우는 보증금 액수에 제한이 없

   고, 주택의 경우도 10억 원까지라서 고액 전세 임차인이 이용할 유일한 통로가 되겠습니다.

 

3. 법인 임대인 전세 계약시, 현실적인 조언

 전세사기가 사회적 문제가 된 이후, 2024년 7월부터 전세 계약서를 작성할 때, 중개대상물확인설명서에 임대차확인사항이 추가되었습니다. 계약하고자 하는 물건의 전입세대열람내역, 확정일자부여현황, 국세 및 지방세 완납증명서 확인은 기본사항이고, 법인 등기부등본과 사업자등록증을 체크하여 임대인의 실체를 확인해야 합니다. 

 만약, 전세자금대출을 진행할 경우 해당 보증기관에 가입 조건을 먼저 숙지 및 전화로 꼼꼼히 확인하고 연계된 은행으로 내방합니다. 보증기관은 가능하다고 하고, 전세금도 가입가능 범위 안에 있음에도 불구하고 내방한 은행에서 안된다고 하는 경우가 종종 있습니다. 은행의 내규상 가입이 불가능하다, 전세금이 너무 높다 등의 이유를 내세웁니다. 계약서 작성과 서명 날인을 하기 전 반드시 은행에 내방해서 가능한 금액선인지 확인하는게 좋습니다. 하지만, 은행에서는 계약서가 없으면 심사 자체가 안된다고 하는 경우도 비일비재 합니다. 이럴 경우를 대비해서, 계약서 특약사항에 '전세반환보증보험 가입이 불가할 경우 수령한 계약금은 조건없이 반환한다'는 특약을 넣는 걸 추천드립니다.

 또한, 전세자금대출 없이 현금으로 전세보증금 전액을 지불할 경우라 하더라도 특약사항에 위 문구를 넣는다면 계약 후 마음 졸이며 계약기간동안 지낼 걱정은 없습니다. 물론, 해당 보증기관에 계약서 작성 전에 구체적인 상황을 설명하고 전세보증보험 가입에 문제가 없을지 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

 

 거주하는 집은 삶의 안식처이자 휴식처 입니다. 삶의 많은 부분을 차지하는 공간이기도 합니다. 이 공간으로 인한 문제로 스트레스 받는 일이 없도록 미리 확인해서 법인 임대인이라 하더라도 안전하게 전세보증보험 가입하시길 바랍니다. 감사합니다.