전세 계약시 특약사항 작성 방법

 전세 계약을 할 때 많은 사람들이 계약서의 기본 내용만 확인하고 서명하는 경우가 많습니다. 하지만 실제로 전세 계약에서 매우 중요한 부분 중 하나가 바로 특약사항입니다. 특약사항은 계약서에 기본적으로 포함되지 않은 조건이나 서로 간의 약속을 추가로 기록하는 부분으로, 향후 분쟁을 예방하는 데 큰 역할을 합니다. 특히 전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래이기 때문에 작은 조건 하나가 나중에 큰 문제로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 특약사항이 왜 중요한지, 그리고 어떤 내용을 어떻게 작성해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 특약사항이란 무엇인가

 특약사항은 말 그대로 계약 당사자 간에 별도로 합의한 내용을 계약서에 추가로 기록하는 조항입니다. 일반적인 전세계약서에는 기본적인 내용만 포함되어 있기 때문에 세부적인 상황까지 모두 반영하기 어렵습니다. 이때 필요한 조건이나 약속을 특약사항에 작성하면 계약의 효력이 발생하게 됩니다. 즉, 특약사항도 계약서의 일부이기 때문에 법적 효력을 가질 수 있습니다.

 전세 계약에서 특약사항이 중요한 이유는 예상하지 못한 상황에 대비할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 계약 이후 집에 하자가 발견되거나, 기존 대출 문제로 인해 문제가 발생하는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 상황을 미리 대비하여 계약서에 특약으로 명확하게 기록해 두면 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 근거가 됩니다. 실제로 많은 부동산 분쟁이 특약사항의 유무에 따라 결과가 달라지는 경우도 있습니다. 또한 전세사기는 사회적 문제로 대두되면서 떠들썩했는데 특약사항을 깔끔하게 정리해 두면 불필요한 문제로부터 자유로워질 수 있습니다.

 

2. 등기부등본과 관련된 특약

 전세 계약을 하는데 있어서 가장 중요하게 봐야할 것이 등기부 등본입니다. 등기부등본상 소유자 확인, 소유자 이외 권리관계를 확인하는것이 핵심인데요. 애초에 갑구와 을구가 깨끗하다면 전혀 상관 없겠지만, 융자 상환 조건에 근저당권 말소 조건이라면 특약사항을 꼼꼼하게 적는 것은 더욱 중요할 것입니다. 

 '잔금 지급 전까지, 또는 잔금 지급 다음날까지 새로운 근저당권이나 담보 설정을 하지 않는다' 라는 문구가 필요합니다. 계약서 작성 시에는 깨끗한 등기부등본이 잔금일이 되어보니 근저당권이 설정되어 있다면 임차인은 선순위 지위를 얻지 못하기 때문입니다. 구두로 지워주겠다 약속은 했는데 이행이 되지 않으면 그에 따른 피해는 고스란히 임차인에게 가게 됩니다. 잔금 지급일 다음날까지라고 적는걸 추천드리는 이유는 잔금일 보통 전입신고를 하고 점유하게 되면 대항력이 형성됩니다. 하지만 전입신고의 효력은 익일 즉, 한 날 밤 12시부터 적용되기 때문입니다. 잔금을 하고 전입을 했는데 그날 오후 중간 시간을 이용해서 임대인이 근저당권을 설정하면 선순위는 근저당권자에게 가게 됩니다. 

 

3. 전세 보증금 대출과 관련된 특약

 전세 보증금 전액을 현금으로 지급하고 임차인으로 들어오시는 분들은 많지 않습니다. 은행이나 정부 지원으로 전세자금대출을 이용하는 경우가 주를 이룹니다. 이 때, 계약서를 작성해서 은행에서 필요한 서류를 준비해서 임차인이 제출하면 은행에서 심사를 하고 대출 여부를 결정해주는 절차를 밟게 됩니다. 통상 3~10일 정도의 기간동안 승인 여부 결과를 받게 되는데, 만약 임차인의 잘못 없이 대출이 불가하다는 판정을 받게 되면 계약시 지불한 계약금은 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 임대인 중에서 수령한 계약금을 본인 잘못도 아닌데 대출이 안된다는 이유로 왜 돌려줘야 하느냐가 거부하는 상황이 충분히 발생할 수 있습니다. 그래서, 계약서에 '임차인 잘못 없이 전세자금대출 불가 시 임대인은 수령한 계약금 전액을 반환하기로 한다.' 라는 문구는 반드시 포함되어야 할 것입니다. 이를 거부한다면 계약 진행을 하지 않는게 좋습니다. 물론, 이를 이용하여 승인 심사중 마음이 변해서 임차인이 계약을 유지하지 않겠닥고 할때는 적용되지 않습니다. 이 부분도 양 당사자간 명확하게 의사표시 하는게 좋겠습니다.

 

4. 전세보증금반환보증 관련 특약

 몇 년 전부터 전세보증금반환보증은 전세 계약의 필수 조건이 된 듯 합니다. 보통 주택도시보증공사(HUG)에서 해당 금액에 포함되고, 전세기간이 2분의 1 이상 남았을 때 등의 몇가지 조건에 부합하면 가입해주는 보험과 같은 것입니다. 계약 만료일에 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않으면 1개월의 최고 기간을 주고, 이행청구 절차에 돌입하게 됩니다. 임차인은 주택도시보증공사로부터 내 전세 보증금을 수령하고, 주택도시보증공사는 임대인에게 지급한 전세 보증금 회수를 위해 구상권을 청구하는 방식입니다. 

 전세 사기가 기승을 부려서 사회적 문제까지 되었기 때문에 많은 임차인은 심리적으로 위축되어 있습니다. 만기 시 내 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있다고 생각되면 약간의 보험비가 들어가더라도 가입하지 않을 이유는 전혀 없습니다. 은행에서 전세자금대출을 진행할 경우, 은행 대출 상품 자체에 이 보험 상품이 들어가 있어서 임차인 입장에서 크게 신경쓰지 않아도 되는 경우가 많습니다. 하지만, 전액 현금으로 전세 보증금을 지불하는 경우에는 반드시 챙기고 확인해야 할 부분입니다. '전세보증금반환보증 가입에 임대인은 동의, 협조하기로 하고 불가 시 본 계약은 무효로 한다' 라는 문구가 필요합니다. 물론, 잔금까지 마치고 입주까지 완료한 상태에서 계약을 무효로 하는 건 현실적으로 어려운 일입니다. 하지만 전세보증금반환보증 가입 조건에 전세 금액의 상한선 적용이 있습니다. 가입 조건에 맞는 전세가인지 확인하게 되어 애초에 무리한 금액의 전세가인지 아닌지 확인이 가능합니다. 부동산테크, KB시세, 공시지가, 기준시가 등을 통해서 일정 비율을 적용한 금액이 전세자금대출과 전세보증금반환보증 가입에 적정선인지 확인하는 역할을 합니다.

 

5. 하자 관련, 관리비 및 공과금 관련 특약

 집을 확인할 때 벽지 손상, 누수 흔적, 시설 노후화 등 다양한 문제가 발견될 수 있습니다. 이러한 부분을 계약 전에 확인했다면 “입주 전까지 해당 하자를 임대인이 수리한다”와 같은 내용을 특약으로 작성할 수 있습니다. 반대로 기존 하자를 임차인이 수리하기로 합의했다면 그 내용 역시 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.

 아파트나 오피스텔의 경우 관리비 항목이 다양하기 때문에 어떤 비용을 누가 부담하는지 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 예를 들어 장기수선충당금, 공용시설 유지비 등의 부담 주체를 명확히 하면 추후 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.

 

 특약사항은 구체적으로 명확하게 작성하되, 복잡하게 적거나 장황하게 작성하는 것은 피해야 합니다. 사전에 필요한 부분을 콕 찝어서 공인중개사에게 전달한다든지 임대인과 계약서 작성전 협의하는게 좋겠습니다. 

 전세 계약은 단순한 서류 작성이 아니라 장기간 거주와 큰 금액이 연결된 중요한 약속이라는 점을 기억해야 합니다. 계약서의 작은 문장 하나가 나중에 큰 차이를 만들 수 있기 때문에 특약사항을 꼼꼼하게 작성하는 것이 매우 중요합니다. 전세 계약을 준비하고 있다면 계약서의 기본 내용뿐만 아니라 특약사항까지 세심하게 확인하고 작성하는 습관을 들이는 것이 안전한 부동산 거래의 첫걸음이 될 것입니다.