전세사기 2가지 종류, 예방하는 방법

1. 동시진행의 전세사기 방식

 '동시진행'이라고 하는 것은, 말 그대로 동시에 무언가 이루어진 것입니다. 보통은 임대인과 임차인이 전세 계약을 작성하는데 겉으로 보기에는 문제없는 정상적인 계약처럼 보입니다. 그런데 전세계약이 이루어지고 잔금 및 입주를 하고나면 집주인이 바뀌어 있습니다. 전세 계약 후에 매매계약으로 임대인이 바뀌어 있는 것입니다. 

 

 임대차 기간중에 임대인이 바뀌는 상황이 실제로 많은 사례이고, 불법도 아니기 때문에 이것 자체만으로 문제가 있다고 생각하시면 안됩니다. 문제가 되는 것은, 바뀐 임대인 즉 집주인이 경제적 힘이 없다는 점입니다. 애초에 만기에 반환할 의지가 없었던 것이지요. 부동산 경기가 좋아서 계속해서 집 값이 오르고 전세가도 올랐으면 문제없이 지나갔을 수 도 있었겠지요. 그런데 부동산 경기가 안좋아지고 금리도 오르는 바람에 이런 상황이 되었습니다. 바뀐 임대인은 시쳇말로 '바지 명의인'입니다. 명의를 빌려주고 리베이트를 받은 사람들인거지요. 

 

 중개인(컨설팅, 부동산)이 원래 집주인에게 어느정도의 매매가를 약속하고 추가적으로 더 받은 금액은 그들이 갖는 방식입니다. 매매보다는 전세가 계약이 빠르니 전세가를 최대한으로 높여서 먼저 계약을 합니다. 은행에서 전세대출을 해주는 상한선까지 작업을 합니다. 공시지가 기준으로 150%까지 높이거나 외부 감정을 의뢰해 일시적으로 감정가를 높이고 그에 맞게 대출해주는 은행에서 전세대출을 일으켜서 전세계약을 성사시키지요. 원래 집주인에게 주기로 한 매매가와 전세가의 차익이 그들의 매출이 된 셈입니다. 거기서 전세 계약한 부동산에게 후한 보수를 주고, 명의인에게 리베이트를 주고 나머지는 그들이 갖는 것입니다.

 

 안심전세는 대출상품 안에 전세금 반환 보증보험이 들어있기 때문에 임차인은 시세보다 높은 전세가여도 안심하고 계약을 진행합니다. 그리고 때에 따라서는 중개인이 이자 지원도 했답니다. 지금 상황에서는 이해가지 않지만 그 당시에는 '전세는 귀하다'는 인식이 있어서 이런 높은 전세가여도 아무렇지 않게 계약을 했답니다.

 

2. 융자는 있지만 반값의 전세사기 방식

 기본적으로 전세 계약을 할 때, 등기부등본 을구에서 근저당권만 없으면 괜찮다고 생각하고 계약을 하곤 했습니다. 부동산에 담보로 잡혀있는 게 없으면 계약한 임차인이 선순위권자가 되기때문에 집이 넘어가더라도 내 보증금은 지킬 수 있기 때문에 그렇습니다. 대체적으로는 맞는 이야기 입니다. 그런데 건물 통째로 집주인이 같은 다가구나 단독주택은 2세대 이상 있으면 융자가 있더라도 전체 매매가를 대비해서 안전할 정도의 수준이라면 계약을 진행하는 경우도 있습니다. 이것도 실제 많은 사례이고 맞는 이야기 입니다. 

 

 일반인들이 보기에는 위 두 종류가 같아 보이는 것일까요? 그런데 다가구와 단독주택의 경우만 그렇고 다세대, 아파트, 오피스텔의 집합건물은 99% 융자가 있으면 전세 계약을 해서는 안됩니다. 근저당권 말소조건으로 하거나, 아예 융자가 없어야 합니다. 그런데 이런 집에 공인중개사사무소 말만 믿고 들어간 사람들이 고스란히 전세사기의 피해자가 되었습니다.

 

 소위 '건축왕'이라는 사람 휘하에 5개 정도의 공인중개사사무소가 있었고, 그들이 지어서 형식은 집합건물로 구분등기 되어 있는데 실제로는 1~2명 정도 공동명의인으로 되어있어 다가구처럼 보이는 물건을 그 부동산들이 중개를 했습니다. 시장에 나온 매물을 중개하듯 한 것이지요. 실상은, 자기 건물에 건축자금이며, 담보대출로 최대한의 근저당을 잡아놓고 매매가는 시세보다 훨씬 높은 금액임을 주장하며 전세가는 시세의 반값으로 전세계약을 성사시킨 것입니다.

 

  그리고 나서, 2023년 현재 금리가 오르고 부동산 경기가 안좋아지면서 결국 도산하게 된 것입니다. 담보대출에 대한 이자를 감당하지 못해서 은행은 경매로 건물을 넘기고, 들어가 있는 임차인은 선순위 지위권도 없는 상태에서 수천만원을 날리게 된 것입니다. 피눈물을 흘리며 극단적인 선택을 하는 사람도 있다고 합니다. 

 

3. 전세사기 예방하는 방법

 부동산 경기의 침체, 금리의 인상, 전세사기 횡행의 복합적인 이유로 전세가가 많이 내려갔습니다. 월세로 돌아서는 사람들로 월세가는 많이 올라간 상황입니다. 오히려 안전한 전세라면 경제적 부담은 줄일 수 있는 시기이기도 합니다. 안전한 전세를 위한 체크할 부분은 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

 근저당권 설정이 없는 것은 기본입니다. 부동산 시세의 변동으로 최소 2~3군데의 부동산을 통한 시세확인이 필요합니다. 그리고 공시가격을 확인해야 합니다. 현재는 공시가격 기준으로 140%까지 은행에서 전세대출을 해줍니다. 전세가의 80% 이상 전세자금대출을 받으려면 공시가격의  126% 안에 들어와야 가능합니다. 이를 참고하여 전세대출을 받지 않더라도 전세가가 높은지 여부를 확인해야 합니다. 추가적으로 임대인의 세금 체납여부와 해당 부동산에 선순위 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 안전한 전세 계약으로 피해가 없으시 바랍니다.