임차권등기명령 신청 시기, 절차, 비용, 기간

1. 임차권등기명령의 필요성

 임대차계약을 체결하고 전입신고(주민등록이전)를 하고 점유를 하면 대항력이 생깁니다. 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권까지 생깁니다. 보통은 이 세가지를 동시에 하는데, 만기가 되어 다른 집을 계약하고 이사를 갈 상황에 집주인이 보증금을 빼주지 않아 난감한 경우가 간혹 생깁니다.

 

 이사갈 집에도 똑같이 대항력을 갖추어야 하는데 이사 가기전 집에서 전출을 해버리면 대항력을 잃어서 받아야할 보증금에 대한 힘을 상실합니다. 이런 난감한 경우, 이사가기전 집에 임차권등기명령신청을 하여 주택임차권등기를 해 놓으면 이사갈 집에 전입신고를 해도 됩니다. 양쪽에 모두 대항력을 유지할 수 있습니다. 

 

 들어올 사람이 있어 계약을 하면 받은 보증금으로 나갈 사람에게 돌려주겠다고 방관하는 집주인이 등기사항전부증명서에 주택임차권등기가 되면 심리적인 압박감이 생깁니다. 이를 빌미로 보증금 반환소송을 이어가면 되기 때문에 집주인은 세입자가 보통 사람이 아니구나 인지하고 보증금 반환을 하기 위해 노력합니다. 당연한 권리를 꼭 이렇게 해야 하는 현실이 안타깝습니다. .

 

2. 임차권등기명령의 신청요건

 계약 기간 중간에 언제든지 세입자가 할 수 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 임대차계약 기간이 종료되어야 신청할 수 있는 자격이 생깁니다. 그리고 묵시적갱신으로 애초에 한 계약기간 2년이 지나고나면 나가겠다고 통보를 하면 3개월이 최고 기간이 됩니다. 3개월이 되면 집주인은 계약만료시와 동일하게 보증금을 반환해야 합니다. 간혹 똑같이 2년 연장되었으니 그 기간마저 채우라는 집주인이 있는데 그렇지 않습니다. 통보하고 3개월의 기간이 만료 시점입니다.

 

 기간 약정이 없는 경우에는 통보하고 1개월 입니다. 그리고 세입자의 과실 없이 멸실, 그밖의 사유로 사용이나 수익할 수 없게 되거나 집주인의 보존행위 등으로 세입자가 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되면 집주인에게 해지 통보를 하여 집주인에게 도달하면 됩니다. 

 

 그리고 간혹 집주인이 보증금 전액 중 일부를 반환했으니 주택임차권등기 하지 말라고 하는 경우가 있습니다. 그리고 이미 주택임차권등기 완료되었는데 보증금 중 일부를 반환하였으니 말소해달라는 경우가 있습니다. 전액이든지 일부이든지 전혀 상관없이 세입자는 돌려받지 못한 보증금이 있으면 할 수 있습니다.

 

 주의할 점은 무허가 주택은 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 원칙적으로 등기된 건물만 가능합니다. 그리고 전차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

3. 임차권등기명령의 절차 (신청시기, 준비물, 등기, 비용, 기간)

임차권등기명령 신청의 시기는 계약이 만료된 시점에 가능합니다. 만료시점 전에 집주인과 의사소통을 하고 보증금 반환 의사를 확실하게 파악하고 안된다고 하면 현실적으로는 내용증명을 먼저 보내는게 낫습니다. 그래도 입금이 안되면 만료시점에 임차권등기명령을 신청하는 겁니다. 신청을 하고 등기부에 등기되기까지는 통상 3~4주 정도의 시간이 소요되는데, 집주인이 일부러 송달을 받지 않아 공시기간 2주가 포함된 기간입니다. 요즘은 고지절차가 생략되어 1주일 정도의 기간에도 가능하다고 합니다. 

 

 준비물로는 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 세입자의 주민등록등본, 초본(주소이전 기록이 필요함), 임대차계약 종료 내역서(계약해지 통보 의사표시한 문자메시지 등), 소유권 보존 등기가 안되어 있는 경우 대위하여 소유권 보존등기를 해야 하기 때문에 이를 증명할 서면(건축물대장)을 준비합니다. 이를 기반으로 하여 신청서류에 내용을 적게 됩니다. 

 

 신청서와 함께 임차권등기명령 관련 서류가 접수되면 법원에서 보통 3일 정도의 심사를 하고 결정문을 발표합니다. 보정명령이 있을 경우 추가 서류를 보완 제출하면 되고, 임차권등기명령은 판결 시에는 선고를 할 때, 결정에 의한 경우에는 임대인에게 고지한 시점에 각각 효력이 발생합니다. 대부분 결정에 의해 이루어지는데 임대인에게는 송달되고, 법원에서는 등기소로 보내 촉탁을 합니다. 그러면 등기소에서는 주택임차권을 등기합니다.

 

 임차권등기명령 신청에 관련한 비용은 모두 임대인에게 청구할 수 있습니다.  송달료와 교육세, 등록세, 촉탁수수료, 인지세 등 3~5만원 정도의 비용이 발생하게 됩니다. 추후 보증금반환 청구소송을 할 경우에도 마찬가지 입니다. 부쩍 늘어난 임차권등기명령 신청은 임차인들의 혼란을 반영한 것이라 생각됩니다. 잘 해결하셔서 안정적인 삶을 누리시길 바랍니다.