임차인이 반드시 알아야 할 갱신청구권

 

임차인의 갱신청구권은 무엇인가

  임대차 계약에서 갱신청구권은 임차인이 계약 만료 후 동일한 조건으로 임대차 계약을 연장할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리는 특히 주거용 임대차 계약에서 중요한 역할을 합니다. 2020년 7월 31일 시행된 개정법에 따르면, 임차인의 계약갱신 요구권은 그 권리가 부여된 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 규정되어 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 이 글에서는 갱신청구권의 세부사항과 그에 대한 권리와 의무를 구체적으로 알아보겠습니다. 더불어 임대인의 정당한 거절 사유도 확인해 보겠습니다.

 

 

갱신청구권의 개념과 행사 조건과 방식

  갱신청구권은 임차인이 계약 종료 전 일정 기간 내에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적인 권리입니다. 계약 종료 전 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 의사표시를 하므로써 기존 계약 기간에서 추가적으로 2년 더 연장할 수 있는 내용입니다. 이를 통해 임차인은 기존 계약 조건으로 다시 계약을 체결할 수 있는 기회를 얻습니다. 하지만 이 권리는 무조건적인 것이 아니라, 특정 조건 하에서만 인정됩니다.

   

  인정되는 경우는 대부분이라고 생각하면 되고, 인정되지 않는 경우를 확인하는게 실제 생활에서 적용하기 훨씬 편할 것으로 생각됩니다. 그렇다면 임차인이 갱신청구권을 행사할 수 없는 몇가지 상황을 확인해 보겠습니다. 먼저, 임차인이 차임을 연체한 경우인데요. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인이 차임을 지불하지 않으면 계약 갱신을 요구할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우에도 권리가 제한됩니다. 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 거짓이나 부정한 방법으로 계약을 했다고 판단될 경우, 예를 들어 허위로 소득을 신고하거나 주택의 용도를 잘못 신고했다면 갱신이 거절될 수 있습니다. 그리고, 양 당사자가 서로 합의하여, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고, 그에 따라 계약 갱신이 이루어지지 않도록 할 수 있습니다. 이 경우에는 임차인이 보상을 받고, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대차)한 경우에도, 즉 다른 사람에게 임차물을 재임대한 경우에는 갱신이 거절될 수 있습니다. 거주하는 동안 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의로 파손하거나 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 손해배상을 해야 할 수도 있습니다. 그리고 본의 아니게 임차한 주택이 멸실되거나 파손되어, 임대차의 목적을 달성할 수 없는 상황이 되면 갱신을 거절할 수 있습니다. 해당 물건지가 포함되어 있는 지역이 재개발을 하여 임대인이 목적 주택을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 임대인은 철거나 재건축 계획을 임차인에게 사전에 고지해야 하며, 이에 따른 계약 갱신 거절이 가능해집니다. 그리고 현실적으로 가장 많은 사례인데, 임대인이 자신의 주택에 거주할 필요가 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 이는 주택의 소유자가 실제로 주거 목적으로 사용하고자 할 때의 임대인의 권리입니다. 임대인 포함 직계존비속까지 포함됨을 기억해야 합니다. 마지막으로 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우, 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

  갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신된 계약의 존속기간은 기본적으로 2년입니다. 이 기간은 자동으로 계약이 연장되는 것이 아니며, 임차인이 갱신을 요구해야만 유효합니다. 간혹, 묵시적으로 갱신된 경우가 있습니다. 쌍방이 의사표시를 하지 않고 그냥 계약 유지상태를 방치한 경우인데요. 이런 경우에도 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 포인트는 의사표시를 하였느냐 하지 않았느냐 입니다. 임차인 입장에서 더 오래 살고 싶다면 묵시적 갱신을 한 후에 갱신청구권을 사용했다면 최소 6년은 거주할 수 있게 됩니다. 기간의 연장을 원하지 않는 임대인이라면 계약서상 종료일 기준으로 2개월 전에는 임차인의 갱신청구 의사표시를 확인해야 할 필요가 있습니다.  

 

  갱신된 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 이는 임대차 계약이 계속되므로, 기존의 차임, 보증금 등의 조건도 그대로 유지됩니다. 다만, 임차인에게는 차임 증감청구권이 있습니다. 임대차 계약서에 따라 차임이나 보증금이 경제 사정이나 공과금의 증감으로 적절하지 않게 된 경우, 양 당사자는 계약 후 1년 이내에 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액청구는 약정된 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과할 수 없으며, 특별시나 광역시에서는 조례에 따라 증액 범위가 달라질 수 있습니다.

 

 

갱신 거절  사유 위반시 임대인의 의무

  임대인이 계약갱신을 거절할 경우, 특히 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였는데 거짓일 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 할 책임이 따르게 됩니다. 예를 들어, 갱신이 거절된 후 임차인이 다른 주택을 찾아 이사해야 할 경우 발생한 비용이나 손해에 대해 배상해야 할 수 있습니다. 손해배상액은 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액이거나, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액으로 결정됩니다. 이를 통해 임차인은 계약갱신 거절로 인해 발생할 수 있는 손해에 대한 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

  갱신청구권은 임차인이 주거 안정성을 확보할 수 있는 중요한 법적 권리입니다. 임차인은 계약이 만료되기 전에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 그러나 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 주택 파손, 전대 등의 사유가 있을 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 갱신이 이루어질 경우, 기본적으로 기존 조건으로 계약이 연장되며, 임대인은 경제적 사유에 따라 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약갱신 권리를 행사할 때 그 조건과 요구사항을 잘 파악해야 하며, 임대인 또한 법적 의무를 준수하여 계약을 공정하게 이행해야 합니다. 부정한 방법으로 임차인의 권리를 방해한 임대인은 그에 상응하는 처벌을 받게 되니 반드시 숙지하여 지켜야할 것입니다.