무허가, 미등기 건물 매매할 때 주의사항

 무허가 건물이나 미등기 건물을 구매하려는 사람들이 주의할 점이 있습니다. 많은 사람들이 이러한 부동산의 특성을 정확히 모르고 구매를 결심할 수 있기 때문에, 미리 알지 못한 문제들이 발생하지 않도록 상세하고 신중하게 선택하는 것이 필요합니다.  무허가 및 미등기 건물의 특성, 그로 인해 발생할 수 있는 위험 요소들, 그리고 그러한 건물을 구매할 때 주의해야 할 점들을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

무허가 건물과 미등기 건물이란?

 

 

 먼저, 무허가 건물과 미등기 건물의 차이를 알아야 합니다. 무허가 건물은 법적으로 건축 허가를 받지 않고 지어진 건물입니다. 즉, 해당 건물이 세운 곳에서 요구하는 건축 기준을 따르지 않거나, 승인 절차를 거치지 않았다는 뜻입니다. 건축 허가를 받지 않은 상태로 지어진 건물은 나중에 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 해당 지역의 도시계획에 맞지 않거나, 구조적으로 안전하지 않은 경우가 발생할 수 있습니다. 확인방법은 건축물대장을 열람하거나 발급하려 했을때, 확인이 불가능합니다.  미등기 건물은 허가를 받고 건축은 했는데 등기를 하지 않은 건물을 의미합니다. 이는 건물이 실제로 존재하지만, 법적으로 해당 건물의 소유권을 등기부에 등록하지 않은 상태를 말합니다. 부동산 거래에서 중요한 점은 등기부에 소유권이 명확히 기록되어야, 그 건물에 대한 법적 권리와 책임이 확실히 확립된다는 것입니다. 미등기 건물의 경우, 소유권 분쟁이나 담보 설정, 경매 등에서 문제가 발생할 수 있습니다. 미등기 건물의 확인 방법은 등기부등본을 열람하거나 발급하려 했을때, 존재하지 않아서 확인이 불가능합니다.

 

 무허가 미등기 건물을 매매하지 않고 임대차 할때, 참고로 알고 있어야 할 내용이 있습니다. 주거용일 경우, 전입신고가 가능합니다. 대항력을 얻어 보호를 받을 수도 있습니다. 하지만 만약에 철거 된다면 보증금에 대한 보장을 받지 못할 수 있습니다. 그리고 업무용일 경우에는 업종의 유형에 따라 제약이 있습니다. 허가업종, 등록업종, 신고업종은 애초에  업무 개시가 불가능합니다. 자유업종만 가능합니다. 자유업종은 슈퍼나 문구점, 휴대폰 대리점 등 완제품을 판매하는 업종을 의미합니다.

 

 

 

 

무허가, 미등기 건물 구매할 때 주의사항

 

 첫번째, 법적인 문제와 안정성입니다. 

 가장 중요한 점은 무허가 건물이나 미등기 건물이 법적으로 문제가 될 가능성이 크다는 점입니다. 무허가 건물은 건축법을 위반하고 있기 때문에, 향후 시청이나 구청 등의 행정기관에서 이를 적발하고 철거 명령을 내릴 수 있습니다. 또한, 무허가 건물은 안전 기준을 충족하지 않거나, 불법적인 방식으로 지어졌을 가능성도 높아 구조적 위험을 내포하고 있을 수 있습니다. 만약 이 건물이 갑작스런 사고를 일으킨다면, 이에 대한 책임을 지는 주체가 불분명할 수 있기 때문입니다. 미등기 건물의 경우에는 그 소유권이 불확실하기 때문에, 소유자 간의 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 해당 건물이 이미 다른 사람에게 담보로 제공되어 있거나, 법적으로 명확한 소유권이 확인되지 않은 상태에서 매매가 이루어지면, 이후 법적인 문제에 휘말릴 수 있습니다.

 

 두번째, 소유권 이전과 등기 문제입니다.

 미등기 건물을 구매하려는 경우, 가장 큰 위험 요소는 바로 소유권 이전 문제인데요. 부동산 거래에서 등기는 매우 중요한 부분입니다. 등기가 완료되어야만 해당 부동산에 대한 권리가 법적으로 인정받고, 이후 다른 사람에게 매매가 가능해지며, 주택담보대출 등 금융 서비스를 이용할 수 있기 때문입니다. 미등기 건물의 경우, 그 소유권이 명확하지 않기 때문에, 이전에 발생했던 분쟁이나 소송이 현재 매매자에게 영향을 미칠 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.  또한, 매수자가 등기 이전 절차를 완료하기 위해 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 그 과정에서 예기치 않은 법적 문제에 부딪힐 가능성도 생기게 됩니다.

 

 세번째, 세금문제가 복잡해집니다.

 무허가 건물이나 미등기 건물의 거래 과정은 일반적인 부동산 거래와 비교해 복잡한 부분이 많습니다. 예를 들어, 무허가 건물을 구매한 후에는 건축 허가를 다시 받는 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 시간이 오래 걸리고, 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 허가를 받지 못할 경우 그 건물의 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약서를 작성하기 전 미리 꼭 확인해야 합니다.  미등기 건물의 경우에는, 등기 절차가 완료되지 않으면 부동산의 매매가 이루어지지 않거나, 거래가 취소될 수 있는 위험이 있습니다. 미등기 건물의 소유권을 명확히 하기 위한 추가적인 절차와 시간이 소요되며, 그 과정에서 발생하는 세금 문제도 고려해야 합니다. 예를 들어, 세금 부과 기준이 명확하지 않은 경우, 향후 계획에 없던 세금이 증폭될 수 있습니다.

 

 네번째, 매수자의 권리보호가 핵심입니다.

 무허가 및 미등기 건물을 구매하는 과정에서 매수자는 자신의 권리를 보호하기 위해 매우 신중해야 합니다. 계약서를 작성할 때, 반드시 해당 건물의 법적 상태를 명확히 확인하고, 거래에 대한 모든 조건을 명시하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 계약서에 "건축 허가를 받을 수 없을 경우 계약을 취소할 수 있다"거나 "등기 절차가 완료되지 않으면 계약이 무효"라는 조항을 포함시키는 것이 좋습니다. 그렇기 때문에, 계약을 체결하기 전에 전문 변호사나 법률 전문가와 상담을 통해 해당 건물에 대한 법적 문제를 충분히 파악하는 것이 필요합니다. 이를 통해 매수자는 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말리지 않고 안전한 거래를 진행할 수 있습니다.

 

 

 무허가 건물이나 미등기 건물을 구매하려는 경우, 이러한 부동산의 특성과 관련된 법적인 문제, 소유권이전과 등기문제, 세금 문제 등을 정확하게 파악하여 매수자의 권리보호가 이루어져야 할 것입니다. 목적물의 법적 상태와 소유권 이전 절차에 대해 꼼꼼히 확인하고, 관련 전문가와 상담을 통해 철저한 준비를 해야만 예상치 못한 피해를 예방할 수 있습니다. 또한, 계약서 작성 시 모든 조건을 명확히 하고, 법적 분쟁을 최소화할 수 있는 방법을 강구하는 것이 중요합니다. 매수자는 반드시 자신의 권리를 보호하고, 안전한 거래를 위해 신중을 기하는 것이 가장 중요하다는 점을 기억하시기 바랍니다. 부동산 거래는 한 번의 실수가 큰 문제를 일으킬 수 있기 때문에, 신중하고 철저하게 진행하는 것이 중요합니다.