상속받은 부동산 양도세, 상속세 절세 방법

 부동산 상속을 받은 후 상속인들이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 중요한 절차와 주의사항이 있습니다. 상속이 개시되면, 부동산 소유권은 등기 없이도 자동으로 상속인에게 이전되지만, 그 후 상속인들이 해당 부동산을 처분하려면 반드시 상속등기를 해야 합니다. 특히, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족하기 위해서는 상속등기와 함께 일정한 절차를 철저히 이행해야 하므로, 이를 위해 어떤 행동을 해야 하는지에 대해 구체적으로 알아보겠습니다. 

 

 

 

상속등기와 양도세 비과세를 위한 기본 조건

  먼저, 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 상속등기가 완료되어야 한다는 점을 기억해야 합니다. 상속등기를 통해 상속인은 부동산의 공식적인 소유자로 인정받게 되며, 이후 부동산을 처분할 수 있습니다. 상속인이 상속받은 부동산을 5년 이상 보유한 경우, 그 부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 상속인이 부동산을 상속받았다 하더라도, 상속등기가 이루어지지 않으면 공식적으로 그 부동산의 소유자가 아니므로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 상속인들은 상속등기를 반드시 진행해야 하며, 이를 통해 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있는 자격을 얻습니다.

 

 상속등기는 상속인 본인이 단독으로 신청해야 합니다. 상속등기를 하기 위해서는 사망진단서와 가족관계증명서 및 제적등본을 준비해야 합니다. 상속인으로서의 자격을 증명하기 위한 서류입니다. 그리고 상속받는 물건에 대한 서류가 필요합니다. 상속인이 한 명이 아니라 여러명일 경우에는 상속지분에 따라 상속받는 지분을 증명하는 서류가 필요합니다. 상속인이 여러 명일 경우, 부동산은 공동명의로 등기가 이루어집니다. 즉, 상속인들의 상속지분을 반영하여 각 상속인의 이름을 기재하여 상속등기를 신청하게 됩니다. 상속등기는 일반적으로 상속인 본인이 직접 신청하지만, 상속인 중 한 명이 나머지 상속인의 동의를 얻어 상속등기를 대신 신청할 수도 있습니다.

 

 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 상속인들이 상속한 부동산을 최소 5년 이상 보유해야 한다는 요건을 충족해야 합니다. 이때 중요한 점은 부동산의 실제 소유권이 상속인에게 이전된 시점이 상속등기 완료 시점, 상속개시일이므로, 상속등기를 완료한 후 5년을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 상속인이 상속등기를 완료하고 나서 그 부동산을 5년 이상 보유한 후 매도하면, 그 부동산에 대해 양도소득세가 부과되지 않거나 면제된다는 뜻입니다. 반면, 상속등기 후 5년이 되지 않은 상태에서 부동산을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 되므로, 상속인들은 상속등기와 함께 양도세 비과세 혜택을 충분히 고려해 주의 깊게 관리해야 합니다. 상속받은 부동산이 여러개일 경우에는 좀 더 주의깊은 관리가 필요합니다. 

 

 상속인이 기존에 1주택을 소유하고 있을때, 상속 주택이 있더라도 기존의 1주택은 비과세 혜택을 적용받습니다. 하지만, 피상속인이 여러채의 부동산을 소유하고 있을때는 모든 주택에 비과세 혜택을 적용받을 수는 없습니다. 우선순위에 따라서 적용되는데 그 순서는, '가장 오래 보유', '가장 오래 거주', '상속 개시일 현재 거주', '기준시가 높은 것', '상속인의 선택' 순 입니다. 기존에 1주택을 갖고 있을때, 상속받은 주택이 양도세 중과세 대상이라면 상속개시일 기준으로 5년 이내에 처분한다면 중과배제되고 기본세율을 적용받게 됩니다. 5년이 넘으면 양도세 중과 대상 적용을 받기도 합니다. 

 

 현실적으로 상속받은 부동산을 가장 단순하게 처리하는 방법은 상속 개시일 기준으로 6개월 이내에 처분하는 것입니다. 보통의 경우 상속인이 이렇게 처리하는 경우가 많습니다. 엄청난 시세차익이 기대되는 것을 제외하고는 6개월 이내 처분하여 양도세 부담 없이 정리하곤 합니다. 양도가액과 취득가액이 동일하게 적용되어 양도차액이 발생하지 않는 원리입니다. 상속재산가액이 취득시와 양도시가 동일하기 때문에 그렇습니다. 그리고 잔금일과는 무관하게 계약일을 상속 개시일로부터 6개월 이내로 맞추면 됩니다. 농지의 경우는 상속 개시일로부터 이와 다르게 3년까지 비과세의 혜택을 적용받습니다. 

 

 

 

상속세와 양도세의 관계를 고려

 상속받은 부동산의 상속세는 6개월 이내에 납부하여야 합니다. 그래서 6개월 이내에 처분하면 별도의 양도세가 발생하지 않습니다. 사람들이 상속등기도 그 시기에 맞춰서 해야 한다고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 상속등기는 사실 기한이 정해져 있지 않습니다. 그래서 등기부등본 뗐을 때, 망자의 이름이 그대로 남아있는 경우가 있습니다. 처분을 전제하였을 경우는 반드시 상속등기가 이루어져야 합니다. 상속등기를 하지 않고 그대로 사용 수익하는 경우가 현실적으로 많이 있습니다.

 

 상속세는 보통 기준시가이거나 감정평가를 의뢰하여 정해지는 경우가 있습니다. 실거래가 이루어지면 상관 없지만, 보유하는 쪽을 선택하면 신고하여 상속세를 납부해야 합니다. 당장 상속세를 절약하기 위해서 시세보다 낮은 기준시가를 선택하면 추후 양도세에서 과한 세금을 부담해야 하는 상황이 발생합니다. 그렇다고 감정평가를 의뢰하여 그 비용과 과한 상속세를 부담하는 것이 추후 양도차익보다 높다면 낭패일 것입니다. 그래서 상속등기 절차를 진행하기에 앞서 세금관련 전문가나 법률 전문가와 상담하여 개인 사정에 맞는 조건을 충족할 수 있도록 신중하게 계획하고 절차를 진행하는 것이 현명할 것입니다. 이글이 많은 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.