전세보증금반환보증보험 왜 필요한가

 

1. 전세보증금반환보증보험 꼭 가입해야 하나?

  전세 임대차 계약을 작성하고, 만기가 되면 임대인은 계약 종료일에 임차인에게  전세 보증금을 반환해야 합니다. 계약 종료일 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료를 통보하고 만기날 지급했던 보증금을 받고 퇴실하는 게 일반적입니다. 그런데, 임대인이 전세보증금을 보유하고 있다가 나가는 임차인에게 반환하는 경우는 극히 드문 게 현실입니다. 보통은 다음 임차인을 구하고, 다음 임차인이 들어오면서 지급한 전세 보증금을 수령하여 나가는 임차인에게 지불하게 됩니다. 만약에 다음 임차인이 결정되지 않아서 현재 임차인이 만기가 되었는데도 전세보증금을 돌려받지 못한다면 문제가 생길 수 있습니다. 이럴 때를 대비해서 전세보증금 반환보증 보험을 가입하는 것입니다. 

 

 2022년 중반 이후부터 전세사기에 관한 사건이 많아지기 시작했습니다. 그전에는 전세보증금 반환보증 보험은 있었지만 많은 사람들이 이용하지는 않았습니다. 왜냐하면 임차인이 원한다고 해서 무조건 보험 가입이 되는 건 아니고 주택도시보증공사(HUG)에서도 조건에 맞는 부동산 물건지만 가입을 시켜주기 때문입니다. 그리고 지금처럼 전세사기 사건이 매스컴에 오르내릴 정도로 많지는 않았기 때문입니다. 그리고 공인중개사들도 임차인에게 보증보험의 필요성을 부각하지 않았습니다. 단지, 계약하고자 하는 물건지의 권리분석이 어려워 누군가의 조언을 듣고자 한다면 주택도시보증공사에 보험 신청을 하고 수용된다면 '안전한 집이구나' 판단하는 근거로만 사용하라고 조언하곤 했습니다. 

 

 하지만, 지금은 상황이 많이 달라졌습니다. 전세가와 매매가가 거의 비슷한 시세를 형성하고 있고, 전세사기 사건이 많아서 수요자들의 심리가 많이 위축되어 있습니다. 그리고 임대인이 제때에 전세보증금을 반환하지 못하거나 계약기간 중간에 여러 이유로 인해서 경매로 넘어가기라도 한다면 임차인은 어려움에 처하게 됩니다. 이를 방지하기 위해서라도 전세금 반환 보증보험은 이제 전세 계약에 있어서 필수 항목이라 하겠습니다. 

 

2. 전세보증금반환보증의 조건

 보증보험을 신청하는 임차인이 주택에 거주하면서 전입신고, 확정일자를 받아야 기본적으로 자격요건을 갖추게 됩니다. 계약기간의 1/2 경과하기 전의 기간 안에 신청하면 되는데, 신청 가능한 주택의 대상은 단독주택, 다가구주택, 다세대, 연립주택, 노인복지주택, 아파트, 주거용 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔은 중개대상물확인 설명서에 주거용이라는 표기를 해야 합니다. 계약서 작성 시 공인중개사에게 이야기해서 누락 없도록 챙겨야 합니다. 공관이나 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 해당 사항 없음을 알아야겠습니다. 

 

 그리고 보증보험을 가입할 수 있는 사람은 개인, 법인, 외국인 모두 가능합니다. 법인은 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입이 가능합니다. 그리고 외국인은 신청할 때 준비하는 서류가 내국인에 비해서 좀 까다롭고 복잡할 뿐 가입 자체는 가능합니다. 

 

 보증보험을 가입하려는 해당 주택은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격'의 90%(담보인정비율) 이내에 들어오는 범위여야 합니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)상 갑구에 소유권에 대한 권리침해사항이 없어야 하고, 을구에 선순위 채권이 주택가액(주택가격 X 담보인정비율)의 60% 이내여야 합니다. 그리고 계약서의 계약기간이 1년 이상이어야 하고, 공인중개사의 인장이 들어간 계약서여야 합니다. 갱신계약일 경우에는 공인중개사 인장이 없어도 됩니다. 그리고 전입세대열람내역을 떼야합니다. 본인 말고는 타세대가 전입이 되어있으면 안 됩니다. 외국인은 전입세대열람내역을 떼는게 까다롭습니다. 내국인이 동행하여 신청을 해줘야 하는 번거로움이 있습니다. 그리고 건축물대장도 떼야하는데 위반건축물이라는 표기가 없어야 합니다. 

 

3. 보증보험 가입을 위한 주택가격 산정 기준

 보증보험 가입이 가능한지 여부를 판단하기 위해서는 주택가격에 담보인정비율을 곱하여 판단합니다. 이때, 주택가격을 산정하는 기준에는 우선순위가 적용됩니다. 건축물의 종류에 따라서 세부적으로 구분되기 때문에 순차적으로 설명을 드리겠습니다. 감정평가기관은 한국감정평가사협회에 가입된 감정평가법인 및 감정평가사무소 중 공사에서 선정한 감정평가기관을 적용합니다. 평가 금액은 감정평가일로부터 3개월이 경과되지 아니한 금액만 인정합니다. 

 

먼저, 아파트와 오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 중에서 선택합니다. 상한가 하한가의 산술평균을 적용하고, 아파트는 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가를 적용합니다. 다음으로는 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가(2023.8.31부터 적용), 1년 이내 매매가, 분양가의 90%, 토지공시지가와 건물시가표준액 합의 140% 또는 감정평가금액의 90% 순으로 적용됩니다. 

 

 연립주택과 다세대주택은 공시가격 140%, 안심전세 앱 시세 하한가(2023.8.31부터 적용), 1년 이내 매매가격, 토지공시지가와 건물시가표준액 합의 140% 또는 감정평가금액의 90% 순으로 적용됩니다. 

 

 단독주택과 다가구주택은 공시가격 140%, 1년 이내 매매가격, 토지공시지가와 건물시가표준액 합의 140% 또는 감정평가금액의 100% 순으로 적용됩니다. 

 

 

4. 전세보증금반환보증보험 신청 방법

  보증보험 신청 방법은 오프라인과 온라인 모두 가능합니다. 오프라인은 주택도시보증공사(HUG) 지사나 위탁은행에 방문하여 신청할 수 있습니다. 위탁은행은 신한, 국민, 우리, 광주, keb하나, ibk기업, nh농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행입니다. 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해서도 가능합니다. 온라인은 모바일 앱 네이버부동산, 카카오페이, KB국민카드에서 비대면으로 신청이 가능합니다.  그리고 주택도시보증공사(HUG) 모바일보증 앱에서도 이용이 가능합니다.