시유지 매수 방법 실제 사례 근거 총정리

 부동산 투자나 실수요 목적에서 땅을 알아보는 경우가 종종 있는데요. 저는 이번에 교회 부지를 찾다가 성도들의 원거리 이전은 불편함을 초래해 근거리 오래도록 비어있던 땅이 있어서 알아보았습니다. 등기부등본을 떼어 보고 시 소유의 시유지임을 확인하였습니다. 이처럼 일반 사유지가 아닌 시유지(공유재산)를 마주하는 경우가 적지 않습니다. 특히 외관상 활용이 없어 보이는 토지라도 실제로는 행정재산, 체비지, 보류지 등 다양한 형태로 관리되고 있다는 것을 확인하였습니다. 이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 시유지를 매수하는 과정과 핵심 절차를 정리해 보겠습니다.

 

1. 체비지는 무엇인가?

 현장에서 공터처럼 보이는 토지를 발견하고 토지대장을 열람해보면 ‘지목’이나 ‘소유자’에서 단서를 찾을 수 있습니다. 오래도록 방치되는 듯한 토지가 시유지라는 것을 확인하고도 '왜 이렇게 몇년씩이나 방치해두지?' 생각하지 않을 수 없었습니다. 주변에 상가건물이 즐비하고 이미 많은 임차인을 받아서 수익을 내고 있는데 정돈되지 않는듯한 땅으로 두는 이유를 알 수 없었습니다. 그런데, 체비라는 것을 알게되니 그럴만 했구나 바로 수긍이 되었지요.

 체비지는 도시개발사업이나 토지구획정리사업 과정에서 사업비 충당을 위해 남겨둔 토지를 의미합니다. 즉, 일반 매매가 가능한 상태가 아니라 행정적으로 관리되고 있는 토지입니다. 이름 그대로 공사비 및 사업 비용을 대체하기 위한 땅인것이지요. 제가 알아본 토지는 토지구획정리사업을 하면서 지주들에게 감보율에 따라서 얼마만큼 비축해 둔 곳이었습니다. 그래서 더욱 희망이 생겨서 시청에 문의를 하고, 해당 구에 관리 대행을 맡겨놓은 사실을 알았습니다. 그리고 현재는 주차장 용도로 사용중이라는 말까지 들었습니다. 즉 행정재산의 형태라고 하였습니다. 

 

2. 행정재산에서 일반재산으로 용도 폐지

 체비지를 매각하기 위해서는 일단 해당 토지가 일반재산이어야 한다고 했습니다. 그래서 행정재산의 형태를 일반재산으로 전환해야 하는데 그 과정을 용도 폐지라고 합니다. 행정재산은 공공 목적을 위한 토지로 도로, 공원, 청사 등으로 사용되는 곳을 말하고 이 토지는 매각이 불가합니다. 그리고 일반재산은 행정 목적이 없는 재산으로 매각이 가능한 상태를 의미합니다. 

 현재 행정재산 상태이기 때문에 곧바로 매각 절차로 진행될 수 없음을 확인하게 되었습니다. 그 다음 절차로 진행되기 위해서는 일반재산 전환 후 다시 공고문을 예의주시 해야 한다는 안내를 받게 되었습니다.

 

3. 일반재산 전환 후 공매 절차, 그리고 수의 계약

 시유지는 개인에게 수의계약으로 바로 매각되지 않고, 원칙적으로 공개 경쟁 방식으로 처분됩니다. 대표적인 방법이 바로 온비드 공매입니다. 그 전에 구청 공고문에 고시가 된 후 온비드 사이트를 통해서 공매 절차로 진행된다고 합니다. 구청 또는 종합건설본부 사이트에 공고문이 고시된다고 하니 매수 의향이 강하다면 크로스 체크하는 것이 좋겠습니다.

 공매 절차는 감정평가를 통한 예정가격 산정 되고, 온비드 시스템에 공고문이 게시됩니다. 그리고 입찰에 참여하는 방식입니다. 경매와 비슷하게 최고가 낙찰자가 매수하게 되는 방식이지요. 소유권 이전등기 하면 마무리 됩니다. 

 요즘과 같은 부동산 불경기 시기에는 공매 사이트에 체비지 물건이 많이 있지만 다수의 유찰은 부지기수 입니다. 건축경기 둔화로 비어있는 땅이 있다고 하더라도 섵불리 접근을 못하는 듯 합니다. 이처럼 다수의 유찰이 있으면 다음 단계는 수의계약 입니다. 공매는 며칠 단위로 빠르게 진행되지만 수의 계약은 수개월 단위로 장기간의 기한을 두고 진행합니다. 

 

 저처럼 반드시 필요하고 토지의 위치와 입지가 파악된 상태에서 접근을 한다면 이제 입찰 공고문이 고시되기만 기다리면 되지만, 시세보다 저렴할 것을 기대하면서 온비드 체비지를 찾는다면 다방면으로 준비를 철저히 해야 할 것 같습니다. 체비지의 상태가 행정재산인지 일반재산인지 파악하고, 시청이나 구청의 담당부서에 현재 진행상태를 파악하는 정성, 공매 절차를 미리 숙지하고 물건이 고시 되었을때 즉각 행동으로 돌입할 수 있는 상태로 준비되어 있어야겠습니다. 체비지가 무엇이고, 마침 원하는 체비지를 매수하려고 계획하는 분들에게 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.