부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트 10가지
부동산 계약은 많은 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 특히 처음 집을 구하는 사람이라면 계약 과정에서 무엇을 확인해야 하는지 몰라 불안해하는 경우가 많습니다. 실제로 계약 전에 몇 가지 기본적인 사항만 제대로 확인해도 전세사기나 분쟁을 상당 부분 예방
할 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 10가지를 정리해 보겠습니다. 집을 구하는 분들이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 꼭 한번 확인해 보시기 바랍니다.
1. 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인하기
부동산 계약에서 가장 기본이 되는 것은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 권리 관계를 확인할 수 있는 공적 문서입니다. 확인해야 할 주요 내용은 현재 소유자가 누구인지가 '갑구'에서 확인합니다. 그리고 '을구'에 근저당이나 대출이 설정되어 있는지 확인합니다. 압류나 가압류 여부를 체크하는 것도 매우 중요한 부분입니다.
2. 실제 소유자와의 계약인지 확인하기
실제 소유자와 계약하는게 원칙이지만 간혹 계약을 진행할 때 소유자가 아닌 대리인이 나오는 경우가 있습니다. 이때는 반드시 대리인이 소유자의 권한을 위임받았는지 확인해야 합니다. 확인하는 것으로는, 위임한 내용이 적힌 위임장, 소유자 본인이 발급한 인감증명서가 필요합니다. 위임장에는 인감증명서상 동일한 인감도장이 날인되었는지 확인해야 합니다. 그리고 대리인의 신분증을 확인하여 위임장에 적힌 대리인이 확실한지 확인해야 합니다.
3. 건축물대장 확인하기
등기부등본(등기사항전부증명서)과 함께 확인해야 할 문서가 바로 건축물대장입니다. 건축물대장에서는 건축물의 용도, 면적, 사용승인 여부, 불법건축이나 위반건축물에 대한 사항을 확인합니다. 통상 건축물대장의 내용을 기초로 하여 등기부등본의 표제부를 작성합니다. 거의 그럴 일은 없지만 상호간 오차가 있으면 그부분은 건축물대장상 내용을 기본으로 합니다. 그리고 건축물대장상 소유자가 간혹 누락으로 변경 안된 경우도 있습니다. 그럴때는 소유자 관련해서는 등기부등본이 우선합니다. 그리고 해당 지자체인 구청건축과에 전화해서 소유자 변경 요청하면 30분 이내로 정정되곤 합니다.
4. 전세일 경우 전세가율 확인하기
전세 계약을 진행할 경우에는 매매가 대비 전세가를 확인하는게 매우 중요합니다. 전세사기가 사회문제가 되고, 많은 사람들이 피해를 입어 극단적인 사고가 나는 경우가 있습니다. 매매가 대비 전세가가 적정선인지 확인하는게 중요한데 확인하는 방법은 부동산에 시세 조사를 하는 것과, 주택 등기이면 공시지가를 확인하여 은행에서 대출해주는 범위의 전세금액을 체크해야 합니다. 한국토지주택공사(LH)에서도 허용하는 전세금액이 있는데 같이 확인하면 전세가율을 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.
특히, 깡통전세의 위험성은 다가구에서 많이 발견됩니다. 선순위 임차인들의 보증금 현황과 근저당 설정된 금액을 먼저 확인하고, 해당 매물의 매매가 대비 나의 전세금 순위는 어느쯤에 있는지 확인하는게 매우 중요합니다. 요즘은 법적으로 의무 기입하고 설명하게 되어있어서 부동산 공인중개사에게 물으시면 정확하게 확인이 가능합니다.
5. 관리비 및 추가 비용 확인하기
집을 구할 때 월세나 전세 보증금만 확인하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 거주 비용에는 관리비도 큰 영향을 미칩니다. 집합건물인 아파트나 오피스텔은 전문 관리업체에서 관리하고 엘리베이터나 공용부분 사용, 주차장 등으로 인하여 관리비가 해당 전용공간을 활용하는 것과 별개로 부과됩니다. 관리비의 비중이 어느정도인지 미리 체크하는 것도 매우 중요한 부분입니다.
중개사법 개정으로 2024년 7월부터는 관리비 항목도 중개대상물확인설명서에 기입하게 되어 있어서 이 부분으로 혼돈하는 일은 훨씬 적어졌습니다.
6. 주변 시세 확인하기
같은 지역이라도 건물 상태나 위치에 따라 가격 차이가 발생합니다. 계약 전에도 반드시 주변 시세를 확인해야 합니다. 시세 확인하는 방법으로는 주변 부동산 방문하여 설문조사 하는 것, 플랫폼 광고 현황 확인하는 것으로 요즘 어느정도 금액으로 시장에 나오고 있는지 확인할 수 있습니다. 그리고 국토교통부 실거래가 확인 시스템이 있기 때문에 실거래 이력을 확인함으로써 지금의 시세와 비교해볼 수 있습니다.
7. 전입신고와 확정일자 가능 여부 확인하기
전세나 보증금이 있는 계약이라면 확정일자와 전입신고가 매우 중요합니다. 이 두 가지를 완료하면 세입자는 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고와 점유는 대항력의 필요조건이고, 확정일자는 우선변제권의 필요조건입니다. 간혹, 오피스텔을 분양받은 소유자가 부가세 환급을 면피하기 위해 전입신고를 하지 않는 조건으로 임차를 하는 경우가 있습니다. 엄연히 불법인데 그동안의 관례로, 신고하지 않으면 면피할 수 있다는 점을 이용해서 공공연하게 시장에서는 이루어지고 있는 부분입니다. 임차인에게 불리한 강행규정 사항은 무효이므로 이점을 기억하셔서 대처하시기 바랍니다.
8. 계약서 특약사항 확인하기
보통 부동산 계약서에는 일반적인 계약 내용 외에도 특약사항이 포함됩니다. 잔금 전 하자수리 조건이나, 옵션 사항, 입주 날짜 협의 부분이 있고, 중도 해지 시 불이익 관련 내용 등이 포함됩니다. 계약 시점에 구두로 이야기 한 부분을 추후 기억이 안난다는 이유로 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있으니 이점을 정확하게 기억하는게 중요합니다.
9. 부동산 목적물 직접 확인하기
계약 전에는 반드시 현장을 직접 방문해서 집 상태를 확인해야 합니다. 예전에 봤던 매물이니 보지 않고 급한 마음으로 선점하기 위해서 선택하는 경우가 종종 있습니다. 정말 위험한 행동입니다. 누수가 있을 수 있고, 곰팡이 이슈, 보일러 등 비품의 상태, 창문 상태, 소음문제 등 현장이 아니면 확인되지 않는 항목을 반드시 계약전에 확인하고 진행해야 합니다.
10. 계약금 송금 전 마지막 확인하기
소유자가 고령의 부모님이거나 지방에 거주하고, 해외에 거주한다는 이유로 계약금과 중도금 및 잔금을 가족에게 보내달라고 하는 경우가 있습니다. 이것 역시 매우 위험한 부분입니다. 대리 계약으로 위임받은 사람이 오더라도 송금은 실 소유자에게 보내는 것을 원칙으로 할 것을 권유합니다. 계약금이 전달 되고 나면 소통의 부족했다는 이유로 되돌리려 해도 그때는 어려워집니다. 송금 전 다시 한번 예금주와 소유자가 일치한지, 계약 내용이 정확하게 계약서와 중개대상물확인설명서에 기입되어 있는지 확인해야 합니다.
부동산 계약은 인생에서 몇 번 경험하지 않는 중요한 거래입니다. 작은 실수 하나가 큰 금전적 손해로 이어질 수 있기 때문에 계약 전에 충분히 확인하는 과정이 필요합니다. 10가지 체크리스트를 빠짐없이 확인하셔서 후회없는 안전하고 현명한 부동산 계약 마무리 하시기 바랍니다.