상가건물은 왜 전속중개계약이 필요할까? (실전 사례)
원룸 시장이 가장 활발하게 발달해 있고, 건물의 매매가 평균이 우리나라에서 가장 높은 강남 일대는 부동산 시장이 정말 분주합니다. 부동산 중개업 안에서도 주거용, 상업용, 건물 매매 등 모든 분야에서 가장 경쟁이 심한 곳이기도 합니다. 지금은 인터넷 플랫폼과 개인 방송, 개인 사이트가 워낙 많이 있어서 인터넷 위주의 시장이라고 봐도 무방하지만 예전에는 일간지에 건물 매매 광고를 하는게 주를 이루었습니다. 고급 승용차를 타고 건물 매매 전문 부동산을 방문해서 손님인척 물건 정보를 얻으러 다니는 소위 '브로커'도 굉장히 많았습니다. 물론, 지금도 그런 사람이 있긴 하지만 예전 같지는 않습니다. 워낙 인터넷 시장이 발달하다 보니 투명하게 오픈되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 투명하게 공개되고 투명하게 경쟁하는 부동산 시장 분위기가 조성되어 가고 있습니다.
오늘은 인터넷 시장이 발달한 요즘 같은 시기 더더욱 '전속중개계약'이 필요하고, 가로채는 사람들로부터 정당하게 보호하는 방법을 실전 경험을 통해서 살펴볼까 합니다.
1. 그렇다면, 전속중개계약은 무엇인가?
전속중개계약은 매도인이 특정 중개업소 한 곳에만 중개를 전적으로 맡기는 계약입니다. 우리나라 사람들에게는 생소할 수 있지만, 미국이나 유럽 등 선진 부동산 시장에서는 90% 이상이 전속계약으로 진행됩니다. 뭔가 더 전문적일것 같은 느낌이 드는데, 우리나라도 하루빨리 이런 분위기의 전문 부동산 시장으로 바뀌었으면 합니다. 우리나라는 여전히 부동산은 '믿을 수 없는 사람'의 느낌이 굉장히 강합니다. 편법과 불법이 없으면 경제적 이득을 얻을 수 없다는 믿음이 이런 분위기를 만드는 것 같습니다. 하루 아침에 바뀔 일은 아니지만 점차 이런 분위기로 바뀌었으면 하는 바램입니다.
전속중개계약을 하면 해당 중개사는 좀 더 책임감을 갖고 일 할 수 있습니다. 광고비를 아끼지 않고 공격적으로 집중 투자할 수 있습니다. 매도 의뢰인에게 신뢰감을 얻는 방법이기도 하기 때문이지요. 그리고 여러 곳에 내놓았을때보다 상대적으로 매물의 가치를 보호할 수 있습니다. 그리고 2주에 1회는 의뢰인에게 업무 진행상황을 문서로 통지해야 하기 때문에 훨씬 더 신뢰감을 안겨줄 수 있습니다.
2. 매물 가로채기는 무엇인가?
전속 중개로 의뢰받은 매물이 매도 희망가가 20억원이었습니다. 인터넷 블로그, 유튜브를 통해서 촬영하여 편집하고 인터넷 광고를 등록했습니다. 더 많은 사람들이 볼 수 있도록 플랫폼 광고도 아끼지 않았습니다. 노력 끝에, 관심을 보인 매수 가능성이 있는 고객을 만나고 현장 답사와 브리핑 자료로 매물의 가치를 브리핑하였습니다. 그리고 연락을 주고 받다가 어느순간 연락이 뜸해졌습니다. 이상한 느낌이 들어서 매도인께 다른 부동산에서 접근한 적이 있는지 물어보니 그렇다는 답을 들을 수 있었습니다. 알고보니 다른 부동산에서는 중개보수를 깎아 줄테니 그곳에서 계약 진행을 하자는 것이었습니다. 매도인과의 신뢰관계가 어느정도 형성되어 있었고 매도인도 그동한 의뢰한 매물을 최선을 다해 광고하고 노력한 것을 인정한터라 상대쪽 부동산의 중개보수 낮추는 전략에 넘어가지 않았습니다. 이런 형태가 전형적인 가로채기(뒷작업) 방식입니다. 열심히 업무에 집중하다가 이런 일을 당하게 되면 상실감이 이루 말할 수 없습니다.
3. 가로채기 적발과 전속중개계약서의 위력
중개보수를 깎아준다는 다른 부동산 중개인의 회유에 넘어가 실제로 계약까지 성사된 경우도 있습니다. 그때는 즉시 전속중개계약서를 근거로 매도인과 매수인 양측에 내용증명을 발송했습니다. 전속계약 기간 내에 중개사가 소개한 상대방과 중개사를 배제하고 거래를 체결하는 것은 명백한 계약 위반임을 고지했습니다. 너무나도 당연한 일입니다.
결국 이 사건은 소송으로 번졌고, 법원은 저의 손을 들어주었습니다. 여기서 중요한 근거가 된 판례를 하나 소개해 드리겠습니다. 대법원 2005. 2. 10. 선고 2004다60193 판결입니다. 부동산중개인에 의하여 중개대상물을 알게 된 매수인이 중개인을 배제하고 매도인과 직접 계약을 체결하거나, 다른 중개인을 통해 동일한 조건으로 계약을 체결한 경우, 중개인은 그에 상응하는 중개보수(위약금)를 청구할 수 있다는 취지의 판결입니다. 법원은 제가 제출한 '전속중개계약서', '상담 일지', '매수 후보자에게 보낸 이메일 기록, 통화 녹취록과 메시지' 등을 통해 제가 계약 성립에 결정적인 기여를 했음을 인정했습니다. 결국 저는 고생한 보람을 위약금 청구 승소라는 결과로 보상받을 수 있었습니다. 물론, 승소하여 정당한 대가를 지급받기는 했지만 그동안의 마음고생과 스트레스는 말로 다 못합니다.
보통 사람들은 부동산 중개인이 정직하지 못하고 욕심이 많다고 하여 부동산 시장이 깨끗하지 못하다고 하지만 위 저의 내용을 토대로 보면 약속을 지키지 않은 당사자는 매도인과 매수인이었습니다. 투명하고 깨끗한 부동산 시장을 만드는데는 공인중개사 뿐만 아니라 모든 이해관계인인 매도인과 매수인도 포함된다고 할 것입니다. 애초에 전속중개계약서가 구비되고 중개인의 의무를 다한다면 저와 같은 가로채기에 당하더라도 충분히 되돌릴 수 있습니다. 또한, 서두에서 말씀드렸듯이 매도인에게도 훨씬 가능성이 높아질 것입니다. 더군다나 투명한 시장에서 얼마든지 기호에 맞는 매물을 찾을 수 있는 당사자는 매수인이 될 것입니다. 이런 선순환이 유지된다면 미국과 유럽과 같은 선진국의 부동산 문확가 우리에게도 정착되리라 생각됩니다.
부동산 중개일을 하시는 분들 중에서 전속중개계약의 필요성을 느끼시는 분들에게 좋은 동기부여가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.