재개발 입주장 아파트 임대차 체크리스트

 재개발이 완료된 신규 아파트, 이른바 ‘입주장’ 시기가 되면 현장 분위기는 매우 분주해집니다. 실제로 저희가 운영하는 중개사무소 앞에도 최근 재개발 아파트가 입주 시작이 임박인데, 매일같이 임대차 문의가 문전성시를 이룹니다. 특히 이 시기에는 “사용승인이 아직 안 났는데 계약해도 괜찮을까요?”, “등기가 안 되어 있는데 안전한가요?”라는 질문을 가장 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 일정 요건만 확인한다면 과도하게 불안해할 필요는 없습니다. 다만 일반 아파트와는 다른 체크 포인트가 분명히 존재하기 때문에, 이를 정확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 무엇을 확인해야 할지 체크해 보겠습니다.

 

 1. 사용승인 전 상태는 왜 발생하는 걸까?

 재개발 아파트는 공사가 완료되었다고 해서 곧바로 모든 행정 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 통상적으로는 공사 완료되면, 사용승인 신청을 하고 사용승인을 위해 검사하는 절차가 있습니다. 지자체에서 규정에 맞춰서 공사를 했는지, 미비한 것은 없는지 확인하고, 사용승인 허가를 해 줍니다. 사용승인 완료가 되면 이제 소유권 보존등기의 절차를 진행합니다. 사람으로 치면 출생신고와 같은 것이지요. 통상적으로 재개발 아파트 현장에는 조합원이 받는 입주권, 일반분양 받은 분양권이 존재합니다. 원주민의 자격으로 조합원이 되고 해당 부지에 소유하는 주택이나 상가가 있었기 때문에 그 자격으로 아파트를 배정 받는 것입니다. 일반분양 받은 사람들보다 낮은 가격으로 소유권을 갖게 되는데요. 저희 사무실 앞에 아파트는 시공사의 공사비 추가 부담 요청으로 조합측과 의견 조율이 안되서 아직까지 합의점을 이루지 못하고 있습니다. 그런점도 사용승인의 지체에 간접적으로나마 영향이 있어보입니다. 이 점은 특수한 경우이고, 일반적으로 ‘등기’는 상당한 시간이 소요됩니다. 현장 상황에 따라 다르지만, 보통 6개월에서 1년 정도 걸리는 경우도 많습니다. 즉, 입주는 시작됐지만 등기부등본이 정리되지 않은 상태가 일정 기간 지속되는 것입니다. 이 부분이 대표적으로 임대차 계약을 하려는 사람들의 불안 요소입니다.

 

2. 그렇다면, 등기 전 임대차 계약은 문제 없을까?

 입주장 아파트는 대부분 조합원 또는 일반분양 당첨자 기준으로 권리관계가 이미 확정된 상태입니다. 분양계약서 및 납부 내역으로 소유자 특정이 가능한 상황이지요. 입주지정기간 내에서는 실제로 점유(입주)도 가능합니다. 이 점이 포인트 입니다. 많은 분들이 가장 걱정하는 부분이 바로 '등기가 없는데 권리 보호가 이루어지는가?' 입니다. 실무적으로는 실질적인 권리관계가 명확한가를 확인하는 게 중요합니다. 즉, 등기부등본이 없다고 해서 ‘권리가 불명확한 상태’라고 보기는 어렵습니다. 이미 분양계약을 통해 사실상 소유자가 특정되어 있기 때문입니다. 그러므로 권리관계를 확인했다면 임대차 계약은 문제 없습니다. 

 

3. 정작 중요한 것은, 체크리스트 4가지 입니다.

  첫번째, 조합원 물건인지, 일반분양 물건인지에 따라 권리 구조가 다를 수 있으므로 반드시 구분해서 확인합니다. 그리고 둘째로, 임대인이 실제로 계약자 본인이 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 계약서 원본을 확인하고, 계약금, 중도금, 잔금 납부 내역까지 확인해야 합니다. 셋째로, 금융기관 대출이 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본만 있다면 을구 사항을 확인하면 그뿐이지만 아직 등기가 완료되지 않았기 때문에 중도금 대출 및 담보 설정 여부를 금융기관을 통해 확인하는 것을 적극 권장합니다. 넷째로, 실제로 입주가 가능한지의 여부입니다. 임대인이 점유할 수 있는지 확인하는 것입니다. 전입신고를 하고 점유를 해야 대항력이 생기는데 대항력은 점유와 직접적으로 연관이 있어서 반드시 이 부분을 확인해야 합니다. 

 

 중개사로서 분양계약서를 꼼꼼히 확인하겠지만, 임대인이 분양 대금을 대부분 납부한 상태이고 직접 임대차 계약서를 작성하고, 사용승인이 완료되어 입주 즉, 점유가 가능한 상태이면 큰 걱정은 현실적으로 하지 않아도 되겠습니다. 1000세대가 넘는 아파트를 지어놓고 입주가 수개월 지연되고 1년 단위로 넘어가는 경우는 거의 없습니다. 권리관계와 많은 물량의 시설물 체크로 인한 늦어지는 경우는 있지만 체크리스트만 잘 점검한다면 안전할 것입니다.

 

 재개발 입주장 아파트는 일반 매물과는 다른 특수성이 있지만, 그 구조를 이해하면 오히려 좋은 조건으로 임차를 구할 수 있는 기회이기도 합니다. 보통 첫입주하는 입주장 아파트는 정상적인 가격대를 형성하기 전이어서 나중에 2년, 4년 뒤보다 훨씬 저렴한 가격대로 전세나 월세로 사용이 가능하거든요. 사용승인 전, 등기 전이라는 이유만으로 무조건 불안해하기보다는, 핵심 확인사항을 정확히 점검하고 오히려 장점을 활용하면 좋을 것 같습니다.

 현장에서 직접 진행해본 경험으로 말씀드리면, 기본적인 권리 확인만 제대로 이루어진다면 충분히 안전하게 계약이 가능합니다. 중요한 것은 ‘정보’와 ‘확인’입니다. 이 두 가지만 놓치지 않는다면, 입주장 아파트 임대차 계약도 안심하고 진행하실 수 있습니다. 불안에 떨고 있는 신규 첫입주하는 입주장 아파트 임차인 예정자 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.